[中债资信]多地楼市新政频出 背后动因或有差异

  继2013年9月郑州市率先出台当地楼市调控新政后，近期多个一、二线城市陆续出台了以收紧限购、提高二套房首付比例、增加短期内住宅用地供应为主要手段楼市调控政策。从统计数据看，房价上涨超过或逼近年初调控目标仅为部分城市新政出台的主因。通过行政手段(收紧限购、提高二套房首付比等)对住宅需求进行调控，可短期内压制当前需求从而降低当下房价上涨压力，亦有利于通过延迟需求匹配楼市2014年供求从而有利于2014年的房价平稳，此或为另外一部分城市出台新政的原因。另外，北京、深圳新政出台后，楼市表现为量跌价稳，但考虑到多重影响因素，新政调控与市场表现间的因果关系及影响程度目前难以准确确认，新政效果持续时间尚难预判。

  继今年9月郑州市率先出台当地楼市调控新政后，深圳、北京、上海、广州于10~11月陆续出台楼市调控政策，11月22日起，武汉、沈阳等11个二线城市集中出台各地楼市调控政策(详情参见附件一)，截至2013年11月28日，楼市新调控政策涉及城市已达15个。

  收紧限购、提高二套房首付比例、增加短期内住宅用地供应为本次调控的主要手段

  从各地楼市新政细则看，各地在此轮楼市调控新政方面采用的主要手段包括收紧限购、提高二套房首付比例、增加短期内住宅用地等。在这15个城市中，除南昌、福州、太原外，所有城市新政中均涉及增加住宅用地供应总量。针对限购收紧、提高二套房首付比例的情况，我们对各地政策简单梳理为表1。由于北京已经执行全国最严厉的限购和二套房首付比例政策，在本轮调控中，其首次尝试在未来两年投放“自住型商品房”，或从市场预期方面对楼市进行干预。

表1 根据调控手段对城市进行分类

  资料来源：公开资料、中债资信整理

  从统计数据看，房价上涨超过或逼近年初调控目标仅为部分城市新政出台的主因，该类城市今年年内完成年初房价调控目标的难度较大

  2013年初以来，全国主要城市住宅价格普遍上扬：根据国家统计局数据，70个大中城市新建商品住宅价格指数10月份当月同比上涨9.30%，其中北上广深四个城市同比上涨均超过20%。而在今年3月末，各地“国五条”细则落地之时，按照中央“国五条”精神，多数城市明确了今年房价调控目标(详见附件二)，除个别城市设定为“保持房价基本稳定“外，房价调控目标主要的提法为“年度新建商品住房价格涨幅低于年度城市居民人均可支配收入实际增幅”。

  我们对已出台楼市调控新政城市以及10月新建商品住宅价格指数同比涨幅超过10%的城市进行了相关指标梳理(见表2)。根据表2，我们对出台楼市新政的城市进行了分类(见表3)。

表2 新政城市相关指标梳理

  注1：我们假定各城市2013年城镇居民人均可支配收入名义增幅保持过去3年的复合增速；

  注2：各城市人均可支配收入名义增幅减去前10月累计CPI涨幅得到预期的2013年人均可支配收入实际增幅(对于前10月累计CPI涨幅缺失的城市，我们以全国2013年2.7%的CPI市场预期替代)。

  注3：我们假定11、12两月，各城市商品住宅成交面积保持前10月平均水平。在计算2012年全年、2013年前10月各城市商品住宅成交均价的基础上，结合收入涨幅，我们计算了2013年最后两月各城市若要实现房价调控目标须实现的成交均价。后两月目标成交均价=6*2012年成交均价*(1+2013年城镇人均可支配收入实际涨幅E)-5*前10月成交均价

  注4：广州市的各指标为前9月的相关指标

  注5：南昌、太原、西安的交易价格数据暂时缺失

  资料来源：国家统计局，各地房管局、国土局或统计局，中债资信整理