一号文推农村改革 对房地产中长期利好 短期有限

  分析师/房玲 李莹

  中共中央、国务院印发了2014年一号文件，此次意见对比2013年，在征地制度和补偿制度方面都有所差异。诸多差异中，可能对房地产行业产生 影响的有四个方面，第一，在征地补偿制度中首次提到“留地安置”；第二，在农业转移人口市民化中提到“建立流动人口居住证制度”；第三，在完善宅基地制度 中提到“宅基地可以抵押、担保”；此外，今年的文件新增加了一项内容，即引导和规范农村集体建设用地入市。

  首次提出留地安置方式，有利于推动征地进程

  一号文件在征地补偿制度上的提法颇具亮点，“留地安置”首次出现在中央文件，此前在中央政府制定的征地法律和指导性文件中，只有货币补偿和人员 安置的原则性条款。但实际上，部分地方已尝试在征地中通过留地安置进行补充，这属于地方自发的创造性试验。在我国城市化进程中，征地产生的社会、经济矛盾 较为突出，主要表现在征地过程中的信息不对称以及征地补偿制度的不完善。这种方式一方面有利于农民住宅问题的解决，同时，村集体可以通过对留用地进行商业 或工业开发来获取收益，这都有助于征地的推进，并实现农民受益增长。

  农村土地制度改革的另一热点为农村宅基地问题，本次意见称，将在保障农户宅基地用益物权前提下，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵 押、担保、转让。根据规定，宅基地只能在农村内部流转，因而宅基地房屋在流通或变现方面较弱，很多银行不接受这类房屋的贷款申请。因而即使有中央层面允许 宅基地抵押、担保、转让，但要落到实处，应继续推进地籍调查和集体建设用地使用权确权登记颁证。还需要在法律、政策方面加以完善，实现宅基地的流通。在解 决路径上，我们认为可能将会以城乡建设用地增减挂钩为基准，采取重庆地票、天津宅基地换房等方式来实现。 

  与此同时，一号文件还强调了各地不得自行其是、抢跑越线，这意味着全面推进宅基地住房流转的时点仍未到来，宅基地放开还有待时日，不能对此抱有太高期许，因而宅基地相关改革在短期内不会对城市房地产市场产生较大冲击。

  集体建设用地入市进展缓慢，短期对房地产市场影响有限

  一号文件中称要引导和规范农村集体经营性建设用地入市，在符合规划和用途管制的前提下，加快建立农村集体经营性建设用地产权流转和增值收益分配 制度。由于土地所有制的城乡二元存在，农村集体建设用地不能像城市用地那样在公开市场拍卖出让，因而农民实现土地收益的途径受到限制，同时，城市发展需求 所产生的土地投资开发进程也因此受到制约。因而，农村集体建设用地入市，逐步实现土地同权同价，具有积极意义。

  但总体来看，农村集体建设用地入市在短期不会出现较大进展，一是我国土地权属现状较复杂，土地确权登记难度较大，二是土地流转相关的法律配套还 未建立起来，限制了农村集体建设用地入市，三是出于保护耕地的考虑，在集体用地入市方面应该会设置较严格的标准和操作审批流程。值得注意的是，部分省份已 自发地对集体用地流转进行了有相关试点探索，但都明确要求不得用于房地产开发，而外界一直期待的小产权房问题，暂时亦没有确权可能。