北京营业税调整传言即便成真 亦收效不大

2014-10-14 09:48:04

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2014-10-14
  • 报告类型:政策分析
  • 发布机构:克而瑞

  研究员/余仁花

  近日,网传北京市将于11月开始调整二手房交易税费政策,原满5年的普通住房交易免征营业税,将调整为满2年的即可免征。

  北京作为首都城市,是全国房地产市场调控的风向标,今年以来,北京有关市场调控的各类传言持续不断,甚嚣尘上。先是关于取消限购的传言,市场 “三传”,政府“三否”,限贷松绑传言也是传得沸沸扬扬,最终随着9月30日央行“贷清不认房”的出台而尘埃落定,然而市场回温速度远不及市场预期,此次 市场又将焦点转向政府调控的另一法宝——税费。然而,恐怕这次市场各方又要失望了。

  营业税调整实施的可能性不大

  首先,中央及各地政府市场调控的方向依然是促进合理的住房需求,遏制投资投机性需求,这点在3月初的十二届全国人民代表大会第二次会议李克强总 理的工作报告中,已经非常明确,自然北京更不可能例外。而传言中,二手房交易免征营业税条件由5年调整为2年,对于自住型的刚性需求和改善性需求而言益处 并不大,相反,对投资投机性需求反而有更大的刺激,这与整体的调控精神不甚相符。

  其次,9月30日央行刚刚出台“贷清不认房”后,十月初北京市也已陆续有银行跟进,市场略有回暖迹象。而在同一天,北京市住房城乡建设委、财政 局、地税局随即业联合发布《关于公布本市各区域享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》,明确自10月8日起,购房人根据新的普通住房价格标准纳税。新 的普通住房价格标准再次上调,据北京市住建委统计,新标准实施后,享受到普通住房税收优惠的购房家庭比重扩大到90%以上。而这些距今尚不足半月,作为全 国房地产市场调控的风向标,短期内,北京再次出台调控政策的可能性也不是很大。

  即便传言成真,效果恐也远不及预期

  今年以来,北京房地产市场持续低迷,今年1-9月其新建商品住宅市场成交面积同比去年同期跌幅大多数40%以上,即便是市场寄予厚望的“金 九”,新建商品住宅成交面积也不过57.53万平方米,同比跌幅达到50.39%。然而作为房价上行压力最大的四大一线城市之一,特别是作为首都城市、全 国楼市调控的风向标,北京极有可能无奈坚守限购直至最后一刻,面对如此低迷行情,市场各方将希望寄托于信贷、税费等调控“利器”也无可厚非。

  然而,营业税调控作为税费调控政策中的一个手段,当下行情,即便传言成真,其作用更多恐在于市场结构性调整,而非整体市场需求增加。这从去年 2013年3月,北京 “国五条”20%个税细则实施效果也可印证一二。去年3月底,北京个税细则正式实施后,其新建商品住宅市场于5月开始呈现逐渐攀升的走势,这是由于20% 个税的启征,致使二手房购房成本增加,部分二手房购房者转入税费负担较轻的新建商品房市场所致,而整体房地产市场上升趋势并不是很明显。同样,此次营业税 调整传言若能成真,二手房交易成本下降,这可能将导致部分新建商品住宅市场的需求转移到二手房市场,这有利于整体市场的平衡和价格的回归合理,但对刺激整 体市场需求的增加作用也不会不大,因而,市场各方寄望于营业税调整刺激市场大幅升温,恐将再一次落空。

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