[克而瑞]意料之中的降准 对楼市资金面谨慎乐观

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  俗话说“一年之计在于春”，在经济下行压力有增无减的背景下，央行也是迎难而上，选择非周五的“立春”日降低存款准备金率，使得每周五降息、降准传言的“周经贴”最终突然兑现，在市场意料之中，又在意料之外。

  据我们测算结果显示，此次降准能给市场最高提供约7000亿元流动性，对房地产业而言，此次降准无疑能让去年930以来的政策刺激效果得以延续，扭转1月楼市成交“断崖式”下跌的颓势，但对其长期效果仍不宜盲目乐观。我们认为：

  1、作为经济支柱的房地产业无疑将分润部分流动性。政府大力支持合理住房消费，而在行业规模上，2014年房地产行业增加值、行业到位资金、销售产品货值分别占到全国GDP总量的6%、 9%和12%，支柱地位毋庸置疑。宽松的宏观经济资金面无疑与房地产业的资金流动密不可分，“降准”所释放的流动性必会流入房地产业。

  2、对购房者而言，降准后短期内可大幅提高银行房贷额度、缩短放贷周期，增强购房者的支付能力，与此同时，资金量的增加，也为房贷利率加大优惠幅度提供了可能，推动观望的购房者加紧出手。

  3、对开发企业而言，此次降准能一定程度缓解资金压力，来自银行信贷融资的难度降低、成本下降，保障企业投资保持一定规模、加快项目新开工进程，稳定未来市场新增供应量，保持房地产市场平稳发展。

  4、降息、降准都是市场预期之内，利好已提前消化。无论是资本市场还是开发企业抑或是购房者，在去年11月 底的降息之后，就认为已经进入了降息通道，对2015年的降息、降准预期都比较明确，普遍认为今年的资金面会相对宽松，因此，此番降准对预期影响不及去年 降息刺激猛烈。反而还会强化进一步放松预期，加重观望情绪蔓延。

  5、整体市场资金面的宽松却并不意味着房地产行业的资金“漫灌”。首先，放宽资金面的本意在缓解经济下行压 力，降低企业融资成本，满足实体经济发展的资金需求。因此政府也会通过窗口指导使资金更多的流向实体经济，而非房地产市场，最终能流入房地产市场的资金量 不会再重蹈2009年的覆辙；另一方面，银行金融业也面临存款流失、有效信贷需求不足、坏账率上升等问题，降准释放的流动性最终能否全部流入经济循环，更 在于各银行权衡自身的经营战略和风险偏好。依次来看，房地产行业的资金面仍谨慎乐观。

  6、历史数据表明本次降准对推动市场成交的效力不会太大。2014年房地产个人按揭贷款1.37万亿元，大 约是当年全国人民币贷款总额的2%，若以此推算，本次的流动性释放只能带来不到20亿元的个人房贷，乐观估计也只能撬动60亿元规模的企业可售货值，相比 中国房地产市场7.6万亿元规模、单月6000多亿的销售额微乎其微。依次来看，降准很难说最终会收到多少实际成效。

  7、行业迎来“新常态”，供过于求的内在逻辑没有根本转变，难现以往历次调整后“量价齐升”局面。虽然行业 迎来回暖转机，但行业生态已发生改变，房地产超级大繁荣时代已经完结。整个市场已经处在供求相对平衡的状态，甚至部分城市供过于求的情况下，房地产行业也 进入新阶段，即使市场预期和信心都有所回升，维持资金宽松格局，2015年行业仍将持续“盘整”，保持较为平稳运行的态势。