[中房研协]通州限购再升级 利好长期发展

2016-05-09 10:52:46来源:中房研协

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2016-05-09
  • 报告类型:政策分析
  • 发布机构:中房研协

  通州做为北京城市副中心,其楼市相对于北京整体楼市来看,都是一个较为特殊的区域。去年8月,通州出台商品住宅限购政策,住宅市场降温,置业人群外溢,为紧邻的燕郊、香河等区域带来了利好。未受限购政策影响的非住宅产品,投资性购房快速增长,此次限购升级后,通州楼市的未来又被打上问号。

  5月5日,北京市住建委、通州区人民政府联合发布《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》,对商务型公寓和商业、办公项目这三类房屋实施限购措施。这也是北京市通州区继去年8月出台商品房限购措施之后,再次强化限购政策覆盖范围。

  公寓、商办产品为何限购?

  北京市住建委相关负责人表示,北京城市副中心建设是落实京津冀协同发展这一国家战略的重要内容,是市委、市政府当前和未来一段时期的工作重点,房地产市场的健康稳定发展,对于城市副中心建设十分重要。去年8月出台《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》后,政策效果良好,有效遏制了通州区住房市场过热势头。但在非住宅市场,包括商务型公寓,以及规划用途为商业、办公但开发设计或改造成具有独立厨卫、上下水等用于居住的项目,还存在投机炒作。商业、办公用房被改为居住使用,卖给分散的个人,不仅减损区域未来产业承接能力、发展空间,也会带来人口大量无序涌入的隐患,影响城市副中心的长远发展,有必要依法予以规范。本次适时强化此类项目的销售管理,充分体现了北京市对于城市副中心建设和房地产市场平稳健康发展的高度重视和坚定决心。短期看,将有效降低通州房地产市场热度,长期看,将有利于区域长远健康发展。

  链家市场研究部李巧玲认为,自从去年通州行政副中心落地,概念并不只是说北京的行政中心的转移,更倾向于城市副中心,所以板块升值的潜力和预期都非常高。从去年北京房价的第一波上涨就是通州带动的,第二波从去年年底到今年春节,北京房价明显的上升,通州也是处于领涨的状态,也就带动了需求量的集中爆发,包括住宅限购后,投资性、投机性都大量涌入。其实,政府对于通州的定位已经从行政副中心有些延伸,由于通州没有产业,但如果运河CBD一旦建成,就不一样了,因此进一步限购。如果商业、办公都是为以后通州的产业板块服务的,如果这些投资性的需求过早的涌入,而进入的目的并不单纯,对于通州未来的规划会造成一定阻碍。

 未来市场趋势如何?

  同策咨询张宏伟表示:从通州公寓、商办产品限购后趋势来看,第一、公寓、商办产品的成交量势必跌入低谷期,原因两点:一是限购前政策传闻已有一个月左右时间,房企已经在这一个月左右时间集中跑了一波量,甚至限购政策前连夜开盘跑量,集中释放了一波需求,这波需求释放完毕后短期内需求没有之前那么多;二是限购政策从严了,有公寓、商办购房资格的群体减少了不少,短期内来讲,这部分购房者或投资客也会进入到观望状态,此时成交量势必会走低。

  第二、既然公寓、商办限购成交量短期表现不好,那么,对通州的开发商来讲,短期内也不卖了,此时销售策略转为捂盘惜售、少量多批,因为未来通州的公寓、商办市场还是看好的,未来仍然有需求释放和涨价的空间。

  第三、限购政策措施里规定企业可以购买商办产品,不存在限购情况,那么,个人投资客可以注册企业利用企业资格购买不动产,购买通州的公寓,此时,购买不动产还可以抵扣增值税,何乐而不为,未来这样的措施规避公寓限购会越来越多。

  亚豪机构郭毅认为,通州商住限购出台,短期内对通州市场会有明显的影响,对投资需求的挤压会有明显的收效,尤其是政策选择在晚上十点颁布第二天立即执行,并没有给开发商留出时间差去联系客户签约,对区域成交量下压作用会非常明显。但是从三类产品商住、办公、商业的限购政策,也可以看出通州政府希望能够把特定产品卖给特定的人群,从而实现产业、城市资源的导流,打造城市副中心良好发展。政府并不欢迎短期投资、拉动房价上涨的这样的人群。在这样的诉求之下,限购政策反而对通州市场长期发展是一个利好,未来通州从长远来看后劲是十足的,发展步伐会更加稳健。不过是因为限购影响,项目整体销售周期拉长了,但通州整体的投资前景、区域发展前景并没有扭转,而是更加结实了。

  (内容来源:根据网络公开信息整理。)

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