[广发证券]广东省《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》简评

2017-02-21 10:26:42

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2017-02-21
  • 报告类型:政策分析
  • 发布机构:广发证券

  房源供给多元化,房源管理平台化、规范化

  《实施意见》既对不同类别的房源有较为明细的管理规定,有利于多元化出租房的供给,而且对三大类房源均提出了“平台化”、“规范化”管理的要求,这是此次《实施意见》在房源供给方面最重要的看点。 2015 年年末,广东省户籍人口 9000 万人,常住人口接近 1.1 亿人,流动人口规模超 1800万人,多元化、平台化、规范化的出租房源供给,有利于解决大规模流动人口的居住难题,同时也有助于将房价控制在一个相对合理的水平。第一类房源是房地产企业持有的已竣工但未出售的住房,截至 2015 年上半年,广东省商品住宅待售面积 3841 万平米。第二类房源是居民家庭或个人拥有的住房,这部分的规模可以用人均住房建面来推算,   接近 5200 万平米。第三类房源则是原属保障房体系的公租房,《实施意见》 进一步提出公租房货币化。

  政策鼓励住房租赁消费,为租客提供优惠和保护

  在扩大出租房源供给体系的同时,《实施意见》也着重强调为承租人提供较多的政策优惠和权利保护,鼓励住房租赁消费。特别值得一提的是潜在的税收优惠,《实施意见》第(十四)条提到,“对个人承租住房的租金支出,结合个人所得税改革,统筹研究有关费用扣除问题”,我们认为,这里比较有可能会涉及房租抵扣个税的内容。事实上,关于房租抵扣个税的呼声近年来一直比较多,但是个税改革是一项长期工程,短期落地的可能性较低,且与住房按揭利息抵扣个税政策相似,高房价和高租金的区域相对会更为受益。随着住房租赁供应的增加,租赁市场将逐渐由卖方市场向买方市场转变,作为住房租赁消费者,承租人合法权益的切实保障是行业有效运行和稳定发展的基石,相关法律法规的健全完善值得长期关注。

  租赁住房资产证券化或将是我国 REITs 发展的突破口

  由于目前我国城市的住房租金回报率远低于写字楼、零售商场、工业仓储等业态,急需资产证券化等金融化的手段来支持提供住房租赁服务的企业的发展。根据中原地产的数据,广州二手住宅当前租金回报率约为 2%,深圳更低至 1.5%以内,仍低于无风险利率(我国十年期国债到期收益率约3.49%)。不过,在各个地方政府和机构的积极推进和支持下,我国住房租赁市场“类 REITs”的探索也已获得了一定的进展。例如,国内的最大的长租公寓运营商之一的魔方公寓,在 2016 年成功设立了“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”(ABS),是对租赁物业资产证券化的有益探索和尝试。

 风险提示

  住房租赁市场发展不及预期。政策落地难度较大。

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