[中房研协]政府工作报告定调今年楼市政策有收有放

2017-03-07 10:24:50

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2017-03-07
  • 报告类型:政策分析
  • 发布机构:中房研协

  3月5日,第十二届全国人民代表大会五次会议开幕,国务院总理李克强作政府工作报告。报告中关于房地产方面的表述态度颇显缓和。2017年楼市调控的主基调仍是“因城施政去库存”,强调“坚持住房的居住属性”。

  政府报告中有关房地产方面的内容很简单,但仔细分析可以看到以下这些亮点和未来政策走向:

 信贷政策稳健中性

  报告原文:货币政策要保持稳健中性。今年广义货币M2和社会融资规模余额预期增长均为12%左右。要综合运用货币政策工具,维护流动性基本稳定,合理引导市场利率水平,疏通传导机制,促进金融资源更多流向实体经济。

  点评:资金是房地产的命脉。今年M2及社会融资规模余额增长目标的设定,比去年目标低1个百分点(去年均为13%),又比去年实际高0.7个百分点,充分体现今年货币政策稳健中性的要求,兼顾了稳定经济增长和防风险抑泡沫。

  措辞虽是“稳健中性”,但M2和社会融资规模目标增速调低1个百分点,货币政策实际上有收紧倾向。在货币政策回归中性的大背景下,2017年房地产融资将承压,房地产相关(按揭等)信贷占比将下降,市场利率上调也将导致按揭利率面临上涨压力,预计整体2017年房地产市场的发展也将逐渐平稳。

 继续实施房地产分类调控

  报告原文:因城施策去库存。目前三四线城市房地产库存仍然较多,要支持居民自住和进城人员购房需求。加强房地产市场分类调控。

  点评:因城施策、分类调控、有保有压仍是2017年调控主基调,楼市将持续一城一策。同时,因城施政的定调,说明地方政府对地方楼市的调控将有更大的自主权。针对房价上涨明显的城市,后续调控可能继续加码,针对房价平稳的城市去库存,具体来看,三四线刺激有效需要,一二线抑制投资需求。

  去年热点城市销售火爆的市场行情并未席卷全中国,仍有大量三四线城市库存高企,如何去库存,依然是政府调控的主要内容之意。一方面支持居民自住,另一方面鼓励进城人员购房。这意味着,这些高库存的城市还可能出台更宽松的购房政策。鼓励三四线城市周边农民就近购房、就近城镇化,城市应采取积极措施,落实农民进程的各项配套措施,解决就业、社保等涉及农民切身利益的问题。同时,要考虑农民对农村土地的权利,积极推进“三权分置”。可以预期的是,2017年城市分化态势仍将持续,短期房地产过热城市的楼市调控政策将持续发力,政策将侧重于通过各类措施“稳定”市场环境,差别化信贷政策将继续发挥重要作用,限购等行政手段也将延续,以促进市场平稳发展。

  加快建设长效机制

  报告原文:坚持住房的居住属性,落实地方政府主体责任,加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障。

  点评:本次政府工作报告实际再次提及了住房发展的“双体系”,住房保障归政府,商品房归市场。强掉住房的居住属性,但也并没有完全否定住房的投资属性,只是不作为发展的重点。这是对过去几年房地产投资投机过剩的一种矫正。而报告再次强调加快建立和完善房地产发展的“长效机制”,也是对过去过多短期行政措施的某种纠正。过去的房地产调控更多是短期政策,所以经常因为经济走势不同而出现波动,长效机制意味着房地产市场发展不能只靠一时的应急调控政策,关键是需要完善长期制度建设、房地产税等长期政策有望加快落地。建立房地产平稳健康发展的长效机制,关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。另外必须降低房地产的投资属性、回归居住属性。从报告看,下一步应加快住房、土地供应、房地产税收等制度。以长效机制引导市场稳预期。

  房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地

  报告原文:房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地。

  点评:这是一个积极的信号。这意味着房价上涨过快的城市后续依然会有积极供地的可能。但注意“合理”2个字,核心城市增加土地供应难度大,例如北上深这些一线城市。此外,对于类似廊坊、燕郊永清、太仓、昆山、东莞、佛山、珠海等三四线城市来说,也会考虑积极供地。这些城市外来人口相对较多,是后续积极供地和引导住房需求释放的重点区域。热点城市增加土地供应,这次政府报告开对了药方,符合经济规律,这也是业界多年呼吁的平抑房价的办法。希望能够有效落地。

  进一步维护房地产市场秩序

  报告原文:规范开发、销售、中介等行为。

 点评:房地产市场监管是维护市场秩序、保障市场平稳运行的重要手段。这是第一次将规范开发领域、销售领域和中介领域相关市场主体行为写入政府工作报告,后续对这类市场参与主体来说,经营模式需要更加规范,尤其要警惕违规销售或虚假销售。

  去年以来,多地加强房地产金融监管及销售监管,一方面规范房地产开发销售行为,严厉打击开发企业和中介机构的各种违法违规行为,维护房地产市场秩序;另一方面,加大对房企资金审核力度,严控房地产金融业务风险。今年中央已明确要加快建立监管协调机制。年初地方政策也多强调继续强化市场监管,且范围由住宅市场扩大至商办市场,从土地一级市场扩大至二级市场,进一步维护房地产市场秩序。部分省市两会将加强住房市场监管和整顿、规范开发、销售、中介等行为作为今年政府重点工作。预计未来针对房地产市场的监管将进一步加强和完善,除针对房企、中介的销售行为进行规范外,对房企的资金监管也将更趋严格。

 加快棚户区建设

  报告原文:目前城镇还有几千万人居住在条件简陋的棚户区,要持续进行改造。今年再完成棚户区住房改造600万套,继续发展公租房,因地制宜提高货币化安置比例,加强配套设施建设和公共服务,让更多住房困难家庭告别棚户区,让广大人民群众在住有所居中创造新生活。

  点评:在一地难求的市场环境下,旧城改造已经成为大城市,尤其是一线城市房企新的增长点。对于很多一二线城市来说,房企进入棚户区改造,可以享受其中的政策红利。棚户区最大的价值是土地,能够原地重建并回迁是最好的方式,如果异地安置,则需要提高货币安置的水平,提高了拆迁户的再购房能力,这也是稳定房地产市场的重要因素。

  支持中小城市和特色小城镇发展

  报告原文:支持中小城市和特色小城镇发展,推动一批具备条件的县和特大镇有序设市,发挥城市群辐射带动作用。

  点评:“特色小城镇”的概念首次写入政府工作报告。去年中央提出,到2020年培育1000个左右各具特色、富有活力的特色小镇。特色小镇已成为房地产企业转型发展的新方向。值得注意的是,总理报告提出的特色小镇设市,重点是城市群辐射范围内的“具备条件的县和特大镇”。

 总结: 政府报告中的房地产表述和中央经济工作会议有很大的不同。中央经济工作会议总体的语调相对“严厉”,相对而言,政府工作报告对房地产的态度比中央经济工作会议“温和”很多。政府应该不希望政策的过度严厉导致房地产市场的急速下滑,稳定市场预期的意图比较明显。我们预计2017年,楼市政策的主要特征依然是稳定为主,房地产市场不会出现大起大落

  (本文来源:WIND资讯、易居中国公众号、光远看经济等)
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