[招商证券]地方调控进一步升级 抑泡沫与去库存并举存

  • [城 市]:全国
  • [发布时间]:2017-03-20
  • [报告类型]:政策分析
  • [发布机构]:
  • [关 键 词]: 调控,

报告内容

  事件:

  近日北京/广州/郑州/长沙/石家庄/保定等地调控政策进一步升级;其中,北京开始执行更严格的首套房认定标准及首付比例,并缩短按揭年限。近期政策出台整体符合预期,哪里过热必然会打哪里。

 点评:

  1.   政策不够严、节后需求回暖、新房供给短缺等导致二手房升温,这是北京进一步加码调控的大背景。北京楼市“春季躁动”的根源在于:1)与沪深相比,北京并未执行“认房又认贷”;2)春节后购房需求季节性回暖;3)新房供给本来就短缺,叠加“新房价格环比不涨”的窗口指导,新房供给更加乏力,潜在需求只能寻求二手市场。

  此外,近期调控升级城市进一步扩围,很大程度上也是因为该类城市此前政策调控并未到位,地方政府一直在寻求“抑泡沫与去库存”之间的平衡,此前仍偏向于去库存,但价格涨幅过大之后,不得不偏向抑泡沫。:

  2.  北京政策已成一线最严、剑指改善及投资需求。北京出台调控新政,执行“认房又认贷”,同时将非首套首付比例上调 10%,意在进一步控制改善及投资性购房;同时商贷最长年限下调至 25 年,企业已购住房再交易也相应收紧(曲线购房将受到抑制)。调控升级后北京首套房首付比例为 35%/40%,非首套首付比例为60%/80%,购房门槛已成一线最严。

  此外,从历史经验来看,住宅购买门槛提高将导致投资性需求外溢至商住公寓等类住宅领域,未来也不排除类住宅领域进一步收紧(包括开发和购买环节),上海和通州已有相关政策。

  3.  “哪里过热打哪里、抑泡沫与去库存并举”仍为政策主基调。 2017 年以来,西安、涿州、涞水、杭州、南昌、嘉善、赣州、青岛、南京、北京、广州、郑州、长沙、石家庄、保定等地陆续出台收紧政策,调控范围涵盖一线及其周边,二线及其周边和部分三四线。

  政策密集程度堪比去年 10.1  “调控周”,哪里过热必然打哪里的调控模式仍将延续,预计未来调控还将扩围,包括部分冒头的三四线城市。

  当然,“因城施策、分类调控”的政策主线至少今年不会改变,政府对广大三四线城市的政策总基调仍是支持的,包括控制土地供给、棚改维持高位及加大货币化安置力度、更低的首付比例等手段。

  风险提示:调控政策进一步加码,美国加息过快导致国内流动性收紧超预期。