[招商证券]从房地产税的混乱预期中寻找可能的“锚”

  行业策略：

  我们认为房地产税的“锚”主要指两个方面：一是在当前历史背景下，房地产税税率中位数应该在什么区间，或者说多大范围的家庭在当前被征收是合理的；二是指房地产税何时能够成为地方财政收入的重要来源而又不致于引发新的风险。接下来我们都讨论下。

  近期全国人大立法规划中提及房地产税相关内容，其中包括提到房地产税是规划中的“一类”项目，是任期内条件成熟可以提请审议的法律草案。可以明确的看到文件中指出房地产税是由预算工作委员会与财政部来负责的。市场部分人士认为今年或者明年会出台房地产税，也有人认为经济压力大房地产税很难出台，总体而言市场对房地产税等一系列长效机制都存在预期混乱的现状。我们针对房地产税进行了以下三点客观思考和理性分析，部分内容也可以说是建议：

  一、现阶段具不具备全民收税的基础？房地产税在当前历史阶段征收，可能会达到一个什么样的力度？以一线城市80平的住宅举例，一年租金约8万，大致的净运营回报NOI约6万，按照资本化率4%折算，这套房的评估值大概在150万。但按照当前市场的交易价格来看，一线城市80平的房大约是500万或者更高，按照租金还原法的评估价大约是市场价格的三折左右，悬殊巨大。从当前上海和重庆试点以约0.5%的税率原则来看，如果按照运营回报评估值150万来算，房地产税大概一年是7500元，如果按照市场交易价，一年是25000元。