[华创证券]土地市场供需两弱,督查非户籍人口落户

2018-10-15 11:48:51

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  • 发布时间:2018-10-15
  • 报告类型:政策分析
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  投资要点:

  上周(18/10/6-10/12)主流46城一手房周成交557万平米,环比+34%;其中,一二线环比+16%、三四线环比+103%;10月截至上周月成交同比+4%,较9月提升1pct,其中一二线同比+9%、三四线同比-6%,分别较9月提升4pct和下降3pct,其中一二线城市仍好于三四线。上周14个重点城市二手房合计周成交111万平米,环比+149%;10月截至上周累计成交115万平米,较去年10月同期同比上升70%,较9月上升76pct。库存方面,上周15城推盘环比下降31%,周成交/推盘比1.20倍,高于上周的0.72和和9月的0.78,表明一二线去化率稳定;15城可售面积为6,911万平米,环比下降0.4%;3个月移动平均去化月数为8.7个月,环比微升,行业依然处于低库存阶段、并逐步进入加库存阶段。政策新闻方面,易纲表示杠杆已稳,年初预定增长目标可实现;国家发展改革委办公厅发布《关于督察<推动1亿非户籍人口在城市落户方案>落实情况的通知》;国常会提出要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,并否认棚改货币化推高房价。长效机制方面,国务院提出2018-20年要大力发展住房租赁市场。行业新闻方面,全国首个商品房现房销售试点项目在深圳亮相;2018年前三季度土地流拍面积为2017年全年的1.8倍,另根据我们团队9月土地月报可知,9月百城住宅类供地同比-43%、成交同比-26%,土地市场继续恶化。10月开局宏观政策与行业政策继续反向,预计需求端政策仍将偏紧、但也难更紧并也无必要,而供给端政策修正或是未来方向。中期来看,我们维持房地产小周期延长框架,认为本轮供给端调控导致资源快速向龙头集聚,融资集中度->拿地集中度->销售集中度,将推动头部房企销售大增;短期来看,近期成交市场有所走弱,政策更严已无必要、甚至稳市场或更为关键,同时土地市场正在加速降温,流拍率和溢价率料将进一步恶化,预计地方政府财政压力将大幅加剧,紧随其后投资也或将逐步开始走弱,目前板块低估值背景下继续看多地产龙头相对和绝对价值,并维持板块推荐评级,维持推荐:保利地产、新城控股、万科A、融创中国、招商蛇口、金地集团;二线:中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。

  支撑评级要点

  房地产行业数据:上周46个重点城市新房合计成交557万平米,环比上升34.4%;10月截止上周一手房合计成交716万平米,较9月同期环比下降27.5%,较去年10月同期同比上升4.5%,其中当月成交同比较9月上升1.1pct。其中,一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化:-9.4%、+23.3%、+62.7%、+186.4%,当月月成交同比分别为:+17.2%、+8.1%、-15.5%、+11.3%。15城可售面积为6,911万平米,环比下降0.4%;3个月移动平均去化月数为8.7个月,环比微升。

  主要政策新闻:易纲表示杠杆已稳,年初预定增长目标可实现。国务院提出2018-20年要大力发展住房租赁市场。国家发展改革委办公厅发布《关于督察<推动1亿非户籍人口在城市落户方案>落实情况的通知》。国常会提出要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,并否认棚改货币化推高房价。2018年前三季度流拍面积约为2017年全年的1.8倍。2018年年内各地楼市调控近400次。杭州进一步放宽人才落户政策及投靠迁移政策。贾跃亭与恒大“翻脸”或因FF有新接盘方。厦门万科表示白鹭郡项目因降价对前期业主退款传言不实。

  公司动态跟踪:前三季度销售情况:保利地产签约金额3,036亿(+46%);签约面积2,024万平(+35%)。新城控股销售金额1,595亿(+113%);销售面积1,272万平(+133%)。万科A销售金额4,315亿(+9%);销售面积2,902万平(+9%)。招商蛇口签约金额1,162亿(+49%);签约面积556万平(+36%)。金地集团签约金额1,060亿(+3%),签约面积580万平(+4%)。荣盛发展签约金额595亿元(+46%),签约面积572万平(+51%)。中南建设销售金额1,026亿元(+64%),销售面积777万平(+37%)。

  一周板块回顾:上周SW房地产指数下跌10.3%,沪深300指数下跌7.8%,相对收益为-2.51%,板块表现弱于大市,在28个板块排名中排第18位。个股表现方面,SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为:嘉凯城、新潮实业、中弘股份、招商地产、深深房A。

  风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧

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