[海通证券]深度解读“套内面积” ——分清“交易”与“计价”

2019-02-25 15:14:26

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2019-02-25
  • 报告类型:政策分析
  • 发布机构:海通证券

  投资要点:

  事件:2 月15 日,住房和城乡建设部官网发布了《住宅项目规范(征求意见稿)》,在第2.4.6 提到了“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。

  . 征求意见稿重点是“交易”而非“计价”。我国的商品房交易本质上已经是按套内使用面积进行交易。合法的商品房买卖合同上有标明建筑面积、套内使用面积、公用分摊建筑面积。市场关注的计价模式,涉及2001 年4 月4 日发布、6月1 日实施的第88 号文件《商品房销售管理办法》(文件中第18 条规定商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。)。此次发布的征求意见稿属工程建设标准规范体系,与商品房计价模式并无关系,也无权改变商品房计价模式。

  . 现行计价模式:我国绝大多数省市计价模式都是以建筑面积计价。先后有譬如海南省2003 年9 月开始实行,广东省肇庆市从2006 年开始实行,重庆主城从2002 年8 月开始实行套内建筑面积计价。在全世界范围内,绝大多数国家和地区的房屋销售都是按照套内面积计算,包括美国、加拿大、日本、中国香港等。. 我们对比重庆和中国香港在计价模式改变后的市场变化,认为:1)房地产需求本质与人口、供需、产品结构、购买力等因素有关,与计价方式本身关系不大;2)改为套内计价模式会提升优秀物业销售均价(简单理解:带皮核桃15 一斤,去皮30 一斤)。

  . 套内计价模式对开发商的影响: 1)对拿地前期设计要求提升,公共区域或变小。我们认为,大概率除了豪宅需要公摊区域的奢华装修,偏刚需产品的公摊区域面积会变小,每平米装修成本会下降。2)公共区域收费与收益权有待调整。我们认为,从建筑面积计价改为套内计价后,社区公共面积的法律产权归属,社区公共服务计价模式,社区公共区域收益分配模式等都有待法律法规调整。. 套内计价模式对购房者的影响:1)购房阶段公开透明,价格可比。若改为套内计价模式,则购房者在购房阶段即可清晰知道自己意向房产的实得面积价格,且在不同心仪楼盘之间价格可比。其次,按照套内计价,在预售模式下,若楼宇落成后的实际户型面积发生小幅变动,购房者无需再为这一小幅变动买单。2)可能无法再享受“赠送面积”。我们认为,如果改为套内计价模式,首先要明确的是套内的定义如何,特别是关于阳台、飘窗、阁楼、入户庭院等,其次商品住宅现行的建筑设计规范是否需要变动。如果套内定义较为苛刻,将阳台、飘窗、阁楼、入户庭院都计入套内面积,则设计本身无法创造更多的使用价值,购房者有可能再也无法享受“赠送面积”。3)减少不合理收费,譬如精装修费、停车位费、取暖费、物业费等。

  . 套内计价模式对市场的影响:1)市场规范有利行业集中度提升。对于规范的蓝筹企业而言,无疑将受益行业透明度提升。2)现行法律法规办法有待调整。需要对包括对套内定义、商品住宅设计体系、商品房销售管理办法等等作出调整。3)可能造成市场数据短期失去可比性。4)销售均价可能被动上升,价格体系受到考验。5)物业费单价可能被动上升。6)有利于明确房产税税收基础。7)公建面积应谁承担问题。大部分国家采取街区模式,不存在小区内共建面积。政府负责承建社会共建配套,全体市民共同享受,即按照“马丘比丘”宪章思想进行城市规划。

  . 风险提示:房地产行业面临政策不确定性风险和行业基本面下行风险。

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