[长城证券]对《住宅项目规范(征求意见稿)》涉及的套内面积等问题 的点评

2019-02-25 15:29:31

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2019-02-25
  • 报告类型:政策分析
  • 发布机构:长城证券

  事件:2月18日住建部发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》,其中包括《住宅项目规范(征求意见稿)》。

  .规范的定位及主要内容:根据征求意见稿的表述,本次规范的出台是在现有《工程建设标准强制性条文》和有关标准规范的基础上,提出的关于住宅的规划布局、功能、性能和关键技术措施等强制性要求,适用于住宅项目的建设、使用和维护,属于住房城乡建设领域国家工程建设规范体系中的工程项目规范。

  .关于“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”:作为受到广泛关注的“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”,位于规范意见稿的第二部分“基本规定”中的第四小节“使用维护”,意见稿中对此条的起草说明是“本条是居民关注的焦点问题,关系到每个住宅用户的切身利益。目前,我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易,这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题,以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾”。建筑面积除了套内使用面积之外还包括了公摊面积、套内墙体面积等,这在沟通上容易产生误解,在现实中购房者也很难验证,同样花1000万购买建筑面积100平的房子,套内使用面积可能并不相同,这样就容易产生纠纷和矛盾,也不利于消费者的权益保护。我们认为此条出台的主要目的正是减少这种误解产生的纠纷和矛盾,更好地保护消费者权益。至于对房价的影响,简单地说房屋总价主要由供求关系决定,总价决定后在计算单价时,采用套内使用面积计算得出的单价会更高一些,采用建筑面积还是套内使用面积主要是描述口径的不同。

  .关于“城镇新建住宅建筑应全装修交付”等:征求意见稿中第二部分“基本规定”中的第三小节“验收交付”指出,“城镇新建住宅建筑应全装修交付,并应符合下列规定:户内和公共部位所有功能空间的固定面和管线应全部铺装或粉刷完成;给排水、燃气、照明、供电等系统及厨卫基本设施应安装到位等”,对城镇新建住宅提出了全装修交付的要求,此外还规定四层及四层以上住宅建筑应设电梯等。

  .投资建议:总体来说征求意见稿对城镇新建住宅的选址、采光、交付等问题做了细致规定,一方面有利于消费者保护,另一方面对开发商的成本投入、运营管控及售后服务提出了更高更专业的要求,龙头企业在资金、品牌、管理上的优势将更加凸显。投资上我们维持推荐行业龙头新城、万科及保利,建议关注招商蛇口。

  .风险提示:调控政策及信贷政策超出预期、宏观经济表现超出预期、房产税进程超出预期

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