[克而瑞]住建部发布地价波动“预警”多市或迎来新一轮调控

  4月19日，住建部按照《稳妥实施房地产长效机制方案》确定的月度分析、季度评价、年度考核的要求，对第一季度房价、地价波动幅度较大的城市做出了预警提示；第二天，自然资源部就发布了《2019年一季度全国主要城市地价监测报告》，报告涉及105个典型城市的地价变动情况。调控预警与相关权威数据同步发布，二者之间的关联性值得关注：一方面，作为主管部门出台调控政策的重要依据，权威口径的地价数据究竟在如何变化？另一方面，哪些城市因为土地价格涨幅较为突出，更有可能被预警名单之内，并面临地方调控升级的风险？

  一季度地价温和上涨

  仅少数城市地价涨幅较大

  从自然资源部监测数据来看，2019年一季度105城住宅土地价格为7173元/平方米，环比2018年四季度上涨1.32%，涨幅较上季度下降了0.08个百分点。2019年一季度地价确实在温和上涨，但并未呈现想象中的地市大热的格局。 

  结合自然资源部的区分标准来看，地价快速增长的城市（环比增速大于3%）还是不多，2019年一季度由8个降至7个，分别是西安、惠州、佛山[注：在自然资源部地价监测报告中，佛山调研区域为顺德]、临沂、平顶山、安庆等。其中西安近期土地供应充裕，尤其高新、城北区域供应了多幅优质地块，导致多宗土地高溢价成交，以西安高新地产竞得高新区软件新城纯住宅用地为例，最终以19.58亿元成交，楼面地价超过10941元/㎡，溢价率高达157%。

  地价稳定的城市（涨跌幅维持在-1%~1%之间）有47个，较2018年有明显上涨。总的来看，主要城市地价涨跌幅维持在合理区间，这也说明中央“稳地价”取得的阶段性成果。

　　二线地价环比涨幅由“垫底”变为“领先”珠三角地价继续领涨

  就各能级城市来看，宅地价格变化情况存在一些差异，一线、三线城市与总体走势基本一致，均自2018年二季度达到阶段性高位之后一路下滑，而二线城市却在2019年一季度迎来低位回升，由2018年四季度的1.22%升至1.48%，市场回暖信号显现。

　　究其原因，主要是为达到稳地价的预期目标，一季度多个二线城市出让了多宗优质土地以刺激市场回暖，溢价率随之上扬，尤其是东部热点城市如杭州、合肥以及中西部供出优质土地的重庆、南宁等地价较低的城市溢价率相对较高，仍是各大房企争先布局的重点城市。特别是长三角区域中地价较低的合肥，近期多宗地块溢价率超过100%，一季度平均溢价率达到86%，这部分城市应是主管部门的重点关注对象。

　　就三大重点城市群的住宅用地地价变动情况来看，长三角区域的宅地价格环比涨幅明显低于珠三角、环渤海区域。其中长三角城市群宅地价格涨幅在2019年一季度迎来小幅回调，而珠三角则以2.14%的平均增速在三大经济区中继续领涨。

  珠三角、长三角部分三四线城市地价明显升温

  被预警风险较高

  当前二线城市地市升温已是业界的共识，但部分三线城市土地市场也维系在相对较高的热度，地价涨幅与二线相差无几。尤其是在粤港澳大湾区规划的利好之下，佛山、惠州等三线城市地价涨幅较快，一季度环比涨幅均超3%。同比来看，广州、珠海、佛山、惠州、东莞、中山等6个城市住宅地价涨幅均超过10.0%，均属于国土部监测报告中“地价上涨较快”的城市。相较而言，粤港澳区域目前由于规划利好导致地市过热，被预警提示的风险可能性最大。 

  另外，安庆、临沂、平顶山三个内陆城市一季度地价上涨幅度也较为突出，被预警约谈的风险较高。以安庆为例，一季度成交土地均溢价成交，其中10幅溢价率超20%，地市明显过热。一季度安庆宅地价格为2603元/平方米，环比上一季度涨幅高达13%。 

  结合CRIC监测数据来看，除了国土部监测报告中提到的上述三四线城市以外，镇江、蚌埠、马鞍山等城市土地市场也相对较热，成交均价较上一季度也有明显上涨。这些城市同样集中在长三角、珠三角和粤港澳区域，这些区域楼市或受政策利好、或有着良好的人口基础，地市依然维系着较高的热度。

  总体来看，当前地市并未呈现业界想象的地市大热的现象，大多数城市地价涨幅平稳，整体呈现小幅回暖的格局。但是对那些一季度地价波动较大，极有可能被列入住建部预警名单的城市而言，还是应当有所警惕。固然，这次表态本身只是提出“预警”，但结合419中央政治局会议“落实地方主体责任”的表态来看，如果被预警城市在二季度没有改善，应该会进一步启动地方问责程序。就中央对地方管控而言，常见的问责手段就是削减、控制新增建设用地指标，这势必直接影响地方财政，拖累城市建设发展和经济活力；就地方调控角度，土地拍卖也会面临更多的掣肘，如果地价波动得不到良好控制，提高竞拍资金门槛、增加中小套型占比、提高保障性住宅比例、限售价、乃至限购升级等限制措施也会接踵而来。

  结合2019年一季度各能级城市表现来看，一线城市宅地价格相对平稳，“被预警”可能性极低，环比增速自2018年二季度以来持续下滑，其中上海一季度地价更是环比微降0.17%；二线城市环比涨幅由“垫底”至“领先”，西安、合肥、杭州等城市多宗优质土地入市刺激市场回暖，使得土地价格、溢价率双双上扬，这些城市应当是主管部门的重点关注对象；鉴于4月23日西安公积金管理中心已经出台暂停西安以外区域提取公积金的新规，调整已经开始，相信其它地价上涨严重的城市大概率会迎来调整。三四线城市方面，应重点关注粤港澳、长三角区域的惠州、佛山、安庆、马鞍山等城市，这些城市房价已经明显回升甚至创下新高，土地也有过热风险，如果二季度延续这种地市高热的趋势，被预警约谈、甚至调控升级的可能性不容忽视。