[中国银河]5月市场成交强势修复，政府工作报告基调仍以“稳”为主

  核心观点：

  从我们跟踪重点城市高频数据来看，5月市场成交强势修复，基本恢复到去年同期水平。2020年5月，37城新房销量同比增速为-0.6%，较上月回升11.5pct，基本恢复到去年同期水平；1-5月新房销量累计同比为-22.0%，降幅较上月收窄6.6pct。分一二三线城市来看，5月单月一、二、三线成交量同比分别为-9.1%/-4.2%/6.6%，较上月成交分别+12.6%、+8.5%、+15.5%。随着前期受抑制需求的释放，5月市场总体成交继续回暖，其中三线成交增速已经回正，一、二线成交增速降幅逐步收窄，从回暖幅度来看，5月单月三线回暖幅度最大，一线次之，二线最弱。

  政府工作报告对房地产还是以“稳”为主，老旧小区改造加速利好物管行业。2020年政府工作报告中关于房地产的直接表述为“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。”政府对房地产的表述与之前一直，总基调还是以稳为主。同时，政府工作报告还提出“新开工改造城镇老旧小区3.9万个”，19年政府工作报告中已经对老旧小区改造有所提及，今年进一步明确了改造的数量，老旧小区的加速改造扩大了物业管理行业的市场空间，利好品牌效应强、管理服务优质的物管企业。

  5年期LPR未来有望继续下行，全国首套房贷利率稳中有降。5月1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，均较上期不变。4月政治局会议及2020年政府工作报告中均提出运用降准、降息、再贷款等手段，保持流动性合理充裕，我们认为未来LPR将继续下行。2020年以来我国首套房贷利率稳中有降，考虑到3月20日与4月20日连续两月，5年期LPR均有下调，整体流动性偏松，预计后续房贷利率将小幅继续下行。

  投资建议：疫情对行业基本面的负面影响在逐渐修复，在内外流动性宽松的环境下，行业资金面持续回暖，二季度行业迎来需求的集中释放。目前政策支持主要集中在供给端，虽然近期基本面的回暖对后续政策的调节力度形成压制，但下半年销售压力仍较大，政策边际宽松的逻辑仍不变，关注下半年需求端政策的支持程度。板块当前估值处于历史低位，部分重点个股股息率较高，长线投资价值凸显。我们推荐业绩确定性高，内生性增长动力强的万科A(000002)、保利地产（600048），销售增速高于行业平均，现金流逐渐改善的阳光城（000671）。