[中房研协]官方鼓励房企间项目并购,可能是解开爆雷房企资金枷锁的一把关键钥匙

2021-12-21 10:58:26

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2021-12-21
  • 报告类型:政策分析
  • 发布机构:中房研协

  【热点聚焦】

  12月20日,据财联社发布消息,近日央行、银保监会联合发布了《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》(以下简称“通知”),围绕稳妥有序开展并购贷款业务、加大债券融资支持力度、积极提供并购融资顾问服务、提高并购服务效率、做好风险管理,以及建立报告制度和宣传机制等多方面出台了多项指导性意见。并且会同国资委召集部分民营、国有房地产企业和主要商业银行召开座谈会,鼓励优质企业按照市场化原则加大房地产项目兼并收购,鼓励金融机构提供兼并收购的金融服务,助力化解风险、促进行业出清。一些房企表示,目前是兼并收购的较好时机,正在实质性洽谈多个并购项目。据悉,招商蛇口、碧桂园等企业已在银行间市场注册发行债务融资工具,募集资金用于房地产项目的兼并收购。

 【热点评析】

  鼓励优质企业按照市场化原则加大房地产项目兼并收购是推动房地产行业整合、促进行业出清的重要举措

  2021年,在坚持“房住不炒”定位、房地产去金融化等一系列紧缩性调控政策下,房地产行业出现“破产潮”。据人民法院公告网显示信息,截至2021年12月20日,年内关于房地产企业破产文书已超380份,其中不乏一些昔日百强房企。头部房企如中国恒大、富力、佳兆业、泰禾集团、华夏幸福等也屡屡爆雷。

  一方面,房地产行业关联产业链较长,一些大型企业违约的消极影响将不可避免地传导至关联产业,重要实体的信用违约会引起多米诺骨牌效应,影响金融、房地产服务、部品部件企业等其他行业的信用履约能力,甚至经过预期叠加,影响经济的整体平稳发展。另一方面,我国房地产长期以来都是以预售制为主。房企一旦发生爆雷甚至破产,直接导致的是项目的停工乃至烂尾,这对购房者的打击无疑是巨大的。基于此,在促进房屋回归居住属性、引导房地产实现平稳健康发展的同时,避免房地产市场硬着陆至关重要。此次央行、银保监会联合发声,鼓励和支持优质企业按照市场化原则加大房地产项目兼并收购,正是推动房地产行业整合、促进行业出清的重要举措,对稳定房地产市场、保障购房者合法权益、稳定经济发展等都有积极意义。

  国企或成主要收购方,项目兼并购将使多方受益

  从通知相关内容来看,强调要稳妥有序开展并购贷款业务,重点支持优质企业加大房地产项目兼并收购。这其中有两点需要注意:

  第一,重点支持优质企业。从“三道红线”达标情况来看,由于中央层面对国企一直有较严格的降杠杆要求,因此国企的达标情况要明显优于民企,财务表现总体更加稳健。因此,国企或将成为并购业务的主要收购方,在房地产行业发挥更加重要的作用,部分经营情况良好的民企也有望积极参与其中。

  第二,兼并对象为出现风险和经营困难房企的优质项目而非企业股权。对于收购方而言,有机会以较低成本获得更多的优质土储,为企业盈利和长远发展增添筹码。对于出让方而言,通过出让部分资产回笼资金,有助于帮助企业渡过眼前的流动性困境,甚至借此实现转型升级。对于房地产市场而言,通过企业间项目兼并推动行业整合,无论是对房企还是购房者,均属相对温和安全的调整方式,有利于避免房地产市场硬着陆。

  新政具有一定的时效性,“房住不炒”依然是房地产调控主基调

  中央层面提出鼓励银行满足优质企业并购贷款需求的同时,强调要按照穿透原则评估项目的合规性,严格遵守房地产开发贷款的监管要求,加强并购贷款的风险控制和贷后管理,做好资金用途的监控,要建立重点房地产企业项目并购贷款的报告制度等。由此来看,新政客观上仍属于中央层面为应对当前房地产行业发展变局,主动降风险、稳市场的重要举措,具有一定的时效性。当房地产市场风险得到有效控制,降低房地产金融属性、防范房地产金融风险仍是金融监管部门的重要工作。事实上,自2021年三季度末以来,中央层面频频发声支持房地产市场的合理信贷需求,促进房地产业健康发展和良性循环,部分地区商业银行个人住房贷款、开发贷款发放速度加快,房地产行业政策已逐渐改善。但总体来看,政策面的改善主要聚焦在支持刚需及改善的合理住房需求,一定程度上是对此前调控政策的纠偏性调整,“房住不炒”始终是房地产调控主基调,房地产市场深度调整的下行压力仍在。

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