[克而瑞]2022年后“两会”时期房地产政策研判及行业新发展模式解析

  导读

  行业新发展模式，从增量开发到存量运营，住房市场和保障体系双循环。

  ◎  研究员 / 杨科伟、柏品慧

  2022年，两会政府报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。随后多部委定调稳地产。金融委强调，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案。银保监会、央行、证监会和外汇局纷纷部署落实工作，财政部也表示，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。后“两会”时期房地产政策将如何演变？行业新发展模式又该如何解读？

  01

  经济稳增长
房地产业仍是达成GDP增速5.5%的支柱

  （本节有删减）

  2022年，在疫情阴霾下，中国经济发展面临需求收缩、供给冲击、需求转弱三重压力，短期内经济下行压力加大，消费、投资增长动力较弱，出口难以延续亮丽表现。我国主要经济发展目标整体是稳中求进，并把经济稳增长放在更加突出的位置。

  其一，全年GDP增长5.5%的目标并不低，体现经济稳增长的决心。2021年，我国经济增长8.1%，两年平均增长5.2%，且GDP增速呈逐季回落态势，并在四季度跌至4%低位。2022年GDP目标增速设在5.5%左右，意味着单季度GDP增速要达到6%甚至7%以上，在短期经济下行压力较大的背景下，实现难度着实不小。

  其二，继续做好“六稳”、“六保”工作，保居民就业、保基本民生。在经济稳增长的同时，要将经济发展成果最终体现在改善人民生活上，全面提升居民收入。其中，就业是民生之基。李克强总理在出席记者会着重强调就业优先也是宏观政策，其他政策要配套，为实现就业目标努力。

  其三，积极出台有利政策，慎重出台收缩性政策。宏观政策要强化跨周期和逆周期调节，为实体经济提供更有力支撑，更好地稳住经济基本盘，保持经济运行在合理区间。各地各部门同样要负起责任担当，要服务经济稳增长的大局，调动一切积极因素，减少一些非必要的限制性措施。

  房地产行业仍是经济稳增长的重要抓手。房地产行业所牵扯的上下游关联行业众多，产业规模、经济体量巨大，短期内房地产行业所扮演的角色，难以找到其他行业有效替代。

  在经济稳增长的政策大环境下，房地产行业亟需化解行业下行风险，去杠杆政策有望适度纠偏，实现房地产市场健康发展和良性循环。至少房地产行业不能拖经济稳增长的后腿，必要情况下甚至可以通过刺激房地产行业托底中国经济。

  02

  货币政策
降准、降息稳增长
短期实质稳地产

  ……略……

  一、货币政策要主动作为加大实施力度，继续降准、降息纾困实际经济

  ……略……

  二、稳定房地产行业，市场信心及交易恢复正常化，化解企业偿债危机

  对于房地产行业而言，货币政策短期重在稳地产。

  一方面，逐渐恢复市场信心，有序引导房地产交易恢复正常化。2021年下半年以来，房地产市场持续转冷，百城成交同比跌幅扩大，房价整体下行。核心动因在于市场信心严重缺失，基于“买涨不买跌”的心理作祟，刚需客群全城比价格，改善性客群越跌越不买，致使市场观望情绪愈加浓重。而在划定政策底线之后，很大程度上将恢复市场信心，居民自住以及改善性购房需求或将有序释放，房地产交易也将逐渐恢复正常化。

  另一方面，支持房企合理融资，支持优质房企收并购，最大程度化解企业偿债危机。2021年下半年以来，企业面临巨大危机，房企销售、融资全面下滑。2022年2月，百强房企实现销售操盘金额4016亿元，同比跌幅进一步扩至47.2%；百强房企融资总量降至398亿元，同比跌幅扩至59%。随着偿债潮到来，华夏幸福、蓝光发展、中国恒大、佳兆业等品牌房企相继出现债务违约。为了更好地化解企业偿债危机，下一阶段仍需支持房企合理的融资需求，支持优质企业收并购。受此影响，国企、央企及优质民企或将更为受益，有望收获业绩集中度提升的机会，问题房企则将有序出清，将对市场负面影响降到最低。

  03

  房地产金融政策
控制去杠杆节奏
支持居民按揭、改善企业融资

  ……略……

  一、房企整体融资环境明显改善，国企、央企及优质民企更为受益

  行业债务风险尚未完全出清，房企融资量持续保持低位。2021年下半年以来，融资“三道红线”持续发力，叠加国际评级机构频频下调房企信用评级，不少金融机构近乎全面暂停涉房融资，不仅新增融资有难度，而且到期债务也难以续作展期。受此影响，房企融资规模持续下行，同比跌幅不断扩大。2022年2月，100家典型房企融资量跌至398亿元，创近年来单月新低，同比跌幅扩至59%。

  基于防范化解房地产企业风险，预计涉房融资或将解冻，房企整体融资环境有望明显改善。具体而言，支持房企合理的融资需求，支持优质房企开展并购贷款融资，有序引导企业销售、购地、融资等经营行为逐步回归常态。当然，银行业金融机构基于放贷的风险偏好考量，信贷政策松绑更利好国企、央企及优质民企。那些问题房企仍需去杠杆，并将有序出清，融资环境较难实质性改善。

  二、居民按揭贷款继续松绑，保障刚需满足改善及新市民购房消费

  （本节有删减）

  2022年以来，居民按揭贷款政策边际改善，主要涉及以下五个方面：

  其一，放松公积金贷款。例如南宁提升公积金贷款额度，首套从60万元提升至70万元，二套从50万元提升至60万元，并将二套房公积金贷款首付比例降至30%。

  其二，下调商贷首付比例。例如赣州国有大行、中信银行、广发银行、招商银行均执行首套房贷首付20%，二套房在非限购区首付30%、在限购区首付50%。

  其三，调降房贷利率。例如杭州首套房贷利率从5.9%下调至5.6%-5.65%，二套房贷利率从6%下调至5.8%-5.9%。

  其四，局部放松限贷。例如郑州认贷不认房，已有一套房且贷款结清的，再次申请按揭贷款执行首套房贷款政策。

  其五，缩短按揭放款周期。例如广州主流银行信贷额度充裕，按揭放款周期普遍缩短至1个月，部分银行低至1周。

  不过，居民实际按揭贷款显著不及市场预期。2021年10月，住户部门中长期贷款占比一度升至53.1%的高位，但随后历月占比持续走低。2022年2月，住户部门短期贷款减少2911亿元，中长期贷款减少459亿元，住户中长期贷款历史首次出现负增长。

  我们认为居民按揭贷款有望继续松绑，因城施策执行好差别化住房信贷政策，保障刚需满足改善及新市民购房消费，并给予新市民一定力度的信贷政策支持，保证正常房地产交易平稳运行，促进房地产行业良性循环。

  具体而言，新市民是指农村人口通过就业、就学等方式转入城镇，目前新市民规模约3亿人。针对新市民仍需给予信贷政策支持，例如新市民在非限购城市购买首套房，首付比例可以按照最低20%执行。又如新市民在限购城市购买首套房，只要符合限购政策要求且具备购房及还贷能力，同样要应保尽保，涉及适当降低新市民首套房按揭贷款的标准，缩短放贷周期，并下调房贷利率等。

  04

  调控政策
房住不炒基调不变
因城施策促进良性循环

  ……略……

  一、核心一、二线调控继续从紧执行，但政策加码频率将显著下降

  2021年，地方调控高频化、精准化，73省市、249次政策加码，这在历史上实属罕见。其中，深圳、广州政策加码多达20次，深圳重点强化信贷资金管控，并以“深房理”被查处作为政策加码的最高峰；广州分区域精准化调控，天河、黄埔、南沙等热点区域依据市场实际情况，针对性地调整政策措施；上海多管齐下严堵政策监管漏洞，政策加码同样达到13次。

  联系到核心一、二线城市房地产市场长期供不应求，房价始终面临一定的上涨压力。我们认为核心一、二线城市仍需坚持调控目标不动摇、力度不松劲，“四限”调控仍将从紧执行，并严堵政策监管漏洞，但政策加码频率将显著下降。

  二、弱二线及三四线跟进放松调控甚至刺激，聚焦市场维稳、企业纾困

  2022年以来，随着市场下行压力加剧，部分城市开始放松调控乃至刺激居民购房消费。其一，变相放松限购。典型如郑州，子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。其二，财税刺激托市。例如玉林购买90平方米以下首套新房，每套补贴6000元；购买90平方米以上首套新房，每套补贴1万元；并给予50%的契税补贴。其三，推进棚改货币化安置。例如郑州实施安置房建设工作三年行动，坚持以货币化安置为主；对已建安置房中群众自住以外房屋，采取政府回购、回租等方式，盘活转化为保障性租赁住房、共有产权住房。

  我们认为弱二线及三四线城市或将跟进放松调控，甚至刺激居民购房消费。聚焦救市政策组合拳，主要通过以下两方面展开：

  其一，市场维稳层面：第一，调降落户门槛，加快人才落户，局部放松限购。第二，放松公积金贷款，商贷首付比例按央行规定的最低标准执行，降低房贷利率，缩短房贷周期。第三，棚改、旧改加快推进，提高货币化安置比例。第四，财税刺激托市，购房补贴、税费减免等均是政策选项。

  其二，企业纾困层面：第一，调降商品房预售门槛，加快预售证审批进度。第二，在严格落实“保交楼”的同时，适度放松预售资金监管，提高各施工节点提取比例。第三，降低土拍门槛，增加低价地、平价地供应，降低竞买保证金，延期缴纳土地款。

  05

  房地产税
暂时搁浅稳预期
长期仍落地破土地财政依赖

  ……略……

  一、短期暂缓房地产税试点，便于稳地产助力经济稳增长

  金融委专题会议强调：有关部门要切实承担起自身责任，积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策。财政部率先表态暂缓房地产税试点工作，正是落实金融委定调的重要举措，短期以房地产税为代表的收缩性政策都将暂缓执行。

  联系到2021年下半年以来，房地产市场持续转冷，百城成交跌幅扩大，房价整体下行。企业更是面临巨大危机，销售、融资急剧下滑，品牌房企频频“暴雷”。此时落地房地产税试点，势必将加剧市场下行压力，企业偿债危机或将全面爆发，极端情况下甚至将引发系统性金融风险。

  而在经济稳增长的政策大环境下，房地产行业仍将扮演中国经济的压舱石和稳定剂的重要角色。短期暂缓房地产税试点工作，有便于稳定房地产行业，助力经济稳增长。一方面，减缓市场下行压力，逐步恢复市场信心，引导房地产交易逐步恢复正常化。另一方面，保市场主体，让企业销售回款能够快速流转，一定程度上缓解企业资金周转压力及偿债危机。

  二、房地产税终将落地，扭转炒地炒房观念并降低土地财政依赖

  房地产税试点短期暂缓执行，但不代表无限延期，核心动因不乏以下三方面因素：

  其一，房地产税是税制改革重要一环，有利于破解土地财政机制依赖路径。房地产税属于直接税和财产税，又属于地方税种。推进房地产税试点工作，有助于提高直接税比重，并健全地方税体系。随着税制改革的推进，房地产税有望成为地方主体税种，更好发挥地方公共财政的支撑作用，助力土地财政机制转型。

  其二，房地产税有助于调节居民收入分配格局，是实现共同富裕的重要抓手。房产是居民财产的重要组成部分，所持房产价值也是衡量居民家庭财富的重要标尺。而在长期持有过程中，房价持续上涨所带来的的巨大增值收益，无形中加剧了居民贫富差距。推进房地产税改革，尤其是补齐房产持有环节的征管缺位，是填补贫富鸿沟、实现共同富裕的有力制度抓手。

  其三，房地产税是长效机制的重要部分，更好落实稳地价稳房价稳预期。房地产长效机制是土地、住房、金融、财税等多位一体协同发力的调控体系。房地产税作为重要的财税工具，本就是房地产长效机制的重要部分，有助于落实稳地价、稳房价、稳预期。

  因此，房地产税并非无限延期，只是等待较好的时间窗口期，以便将负面影响尽可能降到最低。随着房地产行业逐渐恢复稳定，一些城市相关试点工作或将正式提上议程，有助于扭转企业依赖于地价和房价上涨获利的经营模式，以及居民通过投资炒房获利的住房消费观念，并将破解土地财政机制依赖路径。

  06

  居民增收降负
强化收入增长预期
生育提振效能有限

  ……略……

  一、完善收入分配制度，扩大中等收入群体，实现全民共同富裕

  ……略……

  二、减轻家庭生育养育教育负担，生育率短期提升长期继续下行

  ……略……

  07

  城镇化
仍是行业最大红利
继续向城市群及都市圈集中

  ……略……

  一、五大城市群将成房地产市场核心载体，市场份额有望持续提升

  ……略……

  二、城市群及都市圈一体化发展，土地、人口等要素市场化配置

  ……略……

  三、城市更新将成楼市稳定剂，压力城市或将加大棚改、旧改力度

  ……略……

  08

  区域战略
长三角、粤港澳和京津冀
奠定城市新格局

  ……略……

  一、长三角、粤港澳和京津冀是经济新引擎，引领行业新发展格局

  ……略……

  二、做强广东、江苏和浙江经济大省，强化行业省域发展格局

  ……略……

  09

  行业新发展模式
从增量开发到存量运营
住房市场和保障体系双循环

  ……略……

  一、完善住房市场和保障体系，建立人房地钱联动机制

  完善住房市场体系和保障体系双循环。商品住宅市场要稳地价、稳房价、稳预期，保障刚需满足改善及新市民购房消费。加快构建以公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权房为主体的保障体系，“十四五”期间将着力提升保障房覆盖率，重点解决新市民、困难群体住房难题。

  建立人、房、地、钱四位一体的联动新机制。其一，居民环节，继续坚持“房住不炒”的政策主基调，支持居民自住以及改善性住房消费，打压投资炒作需求。其二，住房环节，坚持租购并举，大力发展住房租赁市场，特别是保障性租赁住房，保障租赁群在享受共同服务上具有同等权利。其三，土地环节，根据各城市市场实际情况，动态调整供地指标，意即继续增加大型及超大型城市建设用地指标，适当减少中小城市建设用地指标。其四，资金环节，房地产行业继续去杠杆，融资“三道红线”、房贷“两道红线”持续发力，将企业负债率、居民杠杆率降到相对安全的水平，坚决遏制房地产泡沫化金融化。

  二、开发新模式：杠杆合理化、可融透明化、全封闭化监管和交付可风控

  经过20余年的发展，房地产行业取得了有目共睹的成就，当然也出现了方方面面的问题。近年来，随着房地产行业转向去杠杆，房企债务违约事件爆发更加频繁，问题项目交付困难。因此，房地产开发环节亟需探索建立新发展模式，促进房地产行业良性循环：

  其一，房企杠杆合理化。必须要进一步降低企业的负债率，做好杠杆合理化，改变过度追求销售业绩规模的观念，转向规模、利润、产品、服务互相平衡的经营模式。而在融资“三道红线”落地后，优质房企主动优化调整财务结构，提升经营质量，但不少企业通过表内负债表外化转移等财技美化财务报表。因此，房企去杠杆必须是表内、表外同步进行，才能有效降低企业经营风险。

  其二，可融规模透明化。从融资层面，要做到透明化。效仿海外发达国家房地产开发模式，房企从拿地阶段可以贷款，但整个项目的可贷款总额设置一个上限，剩余投资资金只能是企业的自有资金。而在项目正式立项投资前，企业便可以根据自身财务情况稳健投资，核心宗旨在于量入为出，做到融资透明化，根本杜绝表外融资的问题。

  其三，项目开发全封闭化监管。项目资金要做到可监管，可以考虑采取全封闭管理的方式。参考海外发达国家房地产开发模式，开发商的定位是项目操盘手、小股东，可以引入其他财务投资者参与，各项资金则由银行、保险等权威金融机构全程监管。项目资金必须专款专用，企业无转出权限，只能结算完成之后再分配。如此便能解决项目资金挪用的问题，也能解决地方政府的监管问题。

  其四，房屋交付可风控。未来可以考虑准现房销售制度，做到可风控。例如在房屋主体结构封顶之后，企业才能申请预售证对外销售。或者对现行预售制度加以完善，延迟给房地产开发企业发放按揭贷款，比如在项目基本竣工的情况下，银行再将70%左右的按揭贷款划转至开发商账户。如此便能避免项目烂尾，规避一系列的社会问题。

  三、后开发时代：盘活存量推进城市更新，企业转型轻资产经营

  房地产行业规模现已基本见顶，全国商品房销售面积连续5年保持在17亿平方米高位。未来房地产行业将进入后开发时代，重点聚焦以下三个方面：

  其一，积极盘活存量。提升土地资源集约化利用，鼓励建设用地多功能复合运用，盘活存量土地资源和低效用地，例如将闲置的商办、工业及仓储用房改建为租赁住房或者职工宿舍等。

  其二，有序推进城市更新。改变过往大拆大建粗放式开发模式，努力提升老旧小区功能化改造，例如加装电梯、增加适老适幼化设施等。而在具体的改造环节，通过市场化融资，吸引社会资本参与，并给予一定的优惠政策。更为重要的是，城市更新要转变发展思路，以产业升级驱动城市更新，以产业创新激活城市再生。

  其三，企业转型轻资产经营。随着房地产行业由增量开发转变为存量运营，企业竞争力重点在于全产业链的运营和资产管理，经营模式势必由重资产逐渐转型轻资产，积极寻找第二增长曲线，例如代建、物业、租赁等。