[克而瑞] “930”时点再调房贷财税政策,积极释放稳市场信号

2022-10-08 15:06:19

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2022-10-08
  • 报告类型:政策分析
  • 发布机构:克而瑞

  23城打开利率下调空间有利首套房,财政退还住房交易个税支持改善性换房。

  ◎  作者 /杨科伟、柏品慧

  昨日,央行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府,可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。今天下午,财政部、税务总局发布支持居民换购住房有关个人所得税政策。“930”重现,相似的时间节点调整住房贷款政策和财税刺激政策,究竟释放什么信号?未来市场将如何走向?

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  23城打开利率下调空间有利首套房
财政退还住房交易个税支持改善性换房

  9月30日,财政部、税务总局发文支持居民换购住房个人所得税退税。2023年12月31日前,对出售自有住房并在1年内重新买房的,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。阶段性退还住房交易个税,有助于降低住房置换成本,促进改善性需求释放。

  9月29日晚间,央行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策。天津、石家庄等23城可在2022年底前阶段性下调或取消首套房贷利率下限。70个大中城市中,符合2022年6-8月份新房价格指数环比、同比均连续下降条件的有23城。其中,二线城市包括天津、石家庄、大连等8城,三四线城市包括秦皇岛、包头、温州等15城。意味着2022年底前,天津、石家庄等23城可以阶段性下调或取消首套房贷利率下限。

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  23城首套商贷利率下限或将下调突破4.1%,但较难突破公积金贷款利率3.25%。目前,全国首套房贷利率下限不低于5年期以上LPR减20个基点,而在8月份5年期以上LPR下调20个基点后,已有80余城动态下调首套房贷利率至4.1%。我们认为天津、石家庄等23城首套商贷利率下限或将下调突破4.1%,但较难突破公积金贷款利率3.25%,首套商贷利率大概率将回落至3.25%-4.1%区间。

  随着首套房贷利率下调,在一定程度上将减轻月供还贷压力,进而提升刚需购房消费,但难以根本性扭转压力城市市场下行预期。以100万元商业贷款、30年期等额本息还款测算,假设首套房贷利率在4.1%基础上打9折,月供将减少235元,总利息支出将减少8.45万元;假设首套房贷利率在4.1%基础上打8折,月供则将减少463元,总利息支出也将减少16.68万元。

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  前8月居民房贷同比腰斩
9月楼市成交环比降4%继续探底

  居民按揭贷款需求羸弱,前8月房贷同比腰斩。2022年前8月,以消费贷为主的住户部门短期贷款增加7851亿元,同比下降39%。以房贷为主的住户部门中长期贷款增加19741亿元,同比更是下降54%。具体而言,2、4两月居民房贷接连两次负增长,住户部门中长期贷款分别减少459亿元和314亿元,这在历史上实属罕见。8月,住户部门中长期贷款增加2658亿元,环比增长79%,但同比仍下降38%,反映居民按揭贷款需求依旧羸弱。

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  9月,房地产市场继续探底,重点30城供应面积环比增长8%,但成交面积环比仍下降4%,同比下降29%。其中,一线城市市场相较坚挺,成交同、环比分别增长16%和13%,北京因集中网签备案,成交创年内新高。二三线城市市场尽显疲态,成交环比下降8%,同比跌幅扩至35%。武汉、沈阳、长春等市场持续下行,成交环比跌幅都在40%附近。

  国内疫情多点散发固然是客观因素,房企正常的供货节奏被打乱。更为重要的是,行业大周期拐点真正到来,受限于市场需求及购买力明显透支,行业规模已然见顶,未来大概率将转入下降通道。尽管保交楼政策加快落地,但市场信心修复仍需时间,短期居民购房消费趋势性放缓。

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  居民按揭强化降二套首付预期
短期市场或将回稳、强二线市场将持续修复

  2014年行业陷入调整期,央行接连放松限贷,“930”、“330”新政连番落地。具体而言,2014年9月30日,二套房贷款实行认贷不认房,首套房贷款已结清再购买二套房,执行首套房贷款政策;购买首套房最低首付比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。2015年3月30日,调降二套房首付比例,首套房贷款未结清再购买二套房,最低首付比例调整为不低于40%。2015年9月30日,不限购城市首套房最低首付比例调整为不低于25%。

  而在轮番政策刺激下,2014-2016年各线城市房地产市场周期性轮动,城市房价轮动上涨。具体而言,2014年下半年,一线城市市场率先转暖。2015年一季度,苏州、南京、合肥和厦门二线“四小龙”城市市场轮动回暖。2015年下半年,武汉、成都、重庆等中西部二线城市市场显著升温。2016年,三四线城市市场全面转暖,房价更是翻倍上涨。

  在9月30日前夕这一特殊的时间节点,央行、银保监会阶段性放宽23城首套房贷利率下限,似有同样的政策意图。而在因城施策用足用好政策工具箱,更好支持刚性和改善性住房需求的政策大环境下,未来居民按揭贷款政策力度有望逐步加码,集中体现在以下三方面:

  其一,继续下调首套及二套房贷利率。首先,除了2022年底前的首批23城之外,下调或取消首套房贷利率下限城市范围有望扩容,时间也将向后延期。其次,下调二套房贷利率下限,并向5年期以上LPR靠拢。

  其二,实行认贷不认房,首套贷款已结清再购买二套房,执行首套房贷款政策。

  其三,全面下调首付比例,并参照央行规定的最低下限执行:不限购城市首套房首付最低2成,二套房首付最低3成;限购城市首套房首付最低3成,二套房首付最低4成。

  而在轮番政策暖风的作用下,市场信心或将逐渐恢复,短期房地产市场也将逐步回稳,但城市分化加剧:其一,上海、杭州等市场热度有望惯性延续,成交或将高位保持。其二,广州、深圳、苏州等一线及强二线城市市场或将持续修复,即便是南宁、沈阳、昆明等弱二线城市,四季度市场也有望稳住。其三,多数三四线城市市场或将艰难探底,国庆小长假,三四线城市返乡置业或将整体弱于往年,更可能在部分人口输出大市、部分降价力度较大的楼盘予以体现。

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