中房研协:地王逆势频现 开发企业不“钱荒”

  • [城 市]:全国
  • [发布时间]:2013-07-15
  • [报告类型]:土地交易分析
  • [发布机构]:中房研协
  • [关 键 词]: 地王,钱荒

报告内容

    一、“钱荒”来袭,给各行各业带来冲击

  近日,“钱荒”一词已成为大街小巷热议的话题之一。随着银行间同业拆借利率的骤升,首当其冲的是银行股重挫。6月24日,沪深两市双双低开,开盘后指数持续走弱,截止到下午收盘时,沪指收1963点,跌109点,跌幅5.3%;深指收7588点,跌547点,跌幅高达6.73%,创年内最大跌幅。6月25日,沪深两市延续昨日跌势,双双大幅低开,午后沪指最低下探至1849点,随后大盘开始绝地反击,沪指重夺1949点最终微跌0.19%;然而股指大跌的趋势仍在延续。截至7月8日收盘,上证指数不仅再次失守2000点,更是退回到1958.27点低位。在当前市场普遍悲观的情况下,A股股指早前形成的1849点低位是否为底线也仍旧是一个谜。股市宽幅振荡态势预计将持续一段时间。

  受银行股领跌及“钱荒”可能持续的影响,地产板块6月24日全天大跌逾7%,134家上市房企中除中国武夷及4家停牌的公司外,其余129家上市房企的股价集体下跌,包括招商地产、保利地产在内的27家房企跌停,103家房企的跌幅超过5%。

  而同期市场传来的“北京多银行房贷审批停滞”、“多家银行收紧房贷业务”、“首套房利率优惠取消”等消息,更是让不少人质疑,新一轮的房企资金链紧张是否会对开发商造成影响?房价下跌时代真的来临了吗?

  二、开发商热情不减,土地市场持续升温

  近两个月来,全国各主要城市开发商掀起一股争地热潮。5月29日,上海长宁区某地块被北京一名不见经传的开发商以46亿的天价夺得,一时间议论纷纷;而6月8日,广州黄埔区南玻地块又以45.57亿的高价被广州裕瑞房地产开发有限公司拍下,广州新”地王“由此诞生;6月27日,绿地集团在上海徐泾地区以47.21亿元改写”地王“记录;同日,万科联合保利地产在重庆江北区以53.72亿元的总价创下重庆”地王“······短短一个多月的时间,上海年内总价”地王“记录1三度被刷新,仅万科一家房企就接连在重庆、上海、广州三地摘得”地王“头衔。除北、上、广等一线城市以外,南京、武汉、杭州等地土地市场也异常火爆,高单价、高溢价地块频频出现,多个城市“地王”纪录被刷新。

   而在“地王”现象的背后,是土地价格的飞涨。上海易居房地产研究院统计数据显示:今年1-6月,北上广深等十大典型城市合计土地出让金高达3139.2亿元,相比2012年同期的1206亿元同比上涨幅度达到了160.3%。

   从全国范围来看,国土资源部最新数据显示,2013年1—6月,全国306个城市共交易土地15493宗,土地出让金高达11305亿元,与去年同期相比大幅上涨60%; 其中,4—6月份全国土地交易共计7564宗,土地出让金5366亿元,与去年同期相比上涨39%。

   土地出让金上涨与企业的拿地积极性有密切相关,大型开发商积极拿地成为土地市场的主要支撑点,2013年上半年,万科、保利、龙湖、恒大等全国标杆企业共计获取108宗,土地出让金747亿元,与去年同期相比增加135%。在金融市场“钱荒”的窘迫困境下,开发企业却如此“大手笔”拿地,形成了鲜明的对比。面对如此强烈的反差,以及融资领域及土地市场的“冰火两重天”,人们不禁要质疑,开发企业何以逆流而上,独善其身呢?

 三、破解“钱荒”的内在含义及对房地产业的潜在影响

 1、“钱荒”的实质内涵

  此次银行同业拆借利息的上升,是引发金融行业“钱荒”的直接导火线。事实上,银行的“钱荒”并非是真的没钱了,而是金融机构自身的逐利和管理问题,“钱荒”的出现,折射出的是金融领域和实体经济发展的不平衡、不匹配。

  随着中央下定决心加速收紧流动性,整顿影子银行业务,资金被捆绑在高杠杆的资金池中而暂时无法被抽出投入到最需要的实体经济中,而造成了所谓的“钱荒”。流动性问题是由其自身的管理和内部运营不当所造成的, 所以“钱荒”并不是真正的缺钱,也并非一定会对实体经济产生实质性的影响。

  根据最新的观察,央行主导的“钱荒”问题短期内很难结束,整个金融体系的资金结构也不是短短几日或数月就能完成。管理和金融机构的博弈也日趋复杂。因此,“钱荒”对房地产业的影响,我们应更加清醒的去分析和认识。

 2、“钱荒”短期并不会对开发房企造成直接影响

  面对近日来地产股大跌,银行同业拆借利息上升、各项房贷政策的收紧,业内纷纷传来资金链供应不足,房企融资困难的质疑。实际上,“钱荒”短期内可能会对部分逆境中生存的中小企业造成一定的困难,但对于大型房企来说,并不会产生大规模的直接影响。

  首先,房产企业的融资渠道中,对于国内银行资金的依赖程度正逐渐减轻,房企融资越来越朝着多元化方向发展,而打造海外融资平台成为众多龙头房企的重要选择。2012年,美国第三轮量化宽松货币政策推出之后,内地房地产公司海外融资明显加速,全年共有20家内地房企发行了25笔海外债券,融资总额高达600亿元,同比增长了10.23%,而且这一势头延续到2013年。截至目前,今年共有27家内地房企在海外融资,总额突破800亿元人民币,至少超出2012年全年总融资额的25%。融资渠道的成功拓展,有利于企业调整债务结构,降低财务风险,同时也有效规避了“钱荒”带来的资金链问题。

  其次,楼市对资金流动性的反应存在滞后性,往往3-6个月才会在市场上有所显现,所以长期影响有待观察。 今年3月,“国五条”细则出台,规定对出售自有住房征收20%个人所得税。为赶搭“国五条”末班车,国内一线城市纷纷出现抢购潮,开发商一季度业绩飙升。政策落地带来的提前消费,加快了开发商销售资金回笼,加之前段时间银行借贷相对宽松,因此短期内,楼市并不会受“钱荒”波及,开发商手中并不“缺钱”,足以应对此次“钱荒”带来的负面影响。

 3、“钱荒”对我国房地产业的潜在影响

  尽管从短期来看,“钱荒”并未对房地产业造成直接影响。但毕竟金融领域的波动往往“牵一发而动全身”,或多或少都会对其下游产业产生连带性的或是潜在的影响。对于房地产而言,具体表现为以下四个方面:

  其一,“钱荒”导致个人贷款受阻。6月以来,由于流动性收紧,不少银行房贷趋紧、利率提高,甚至取消了房贷利率优惠政策。许多城市首套房利率优惠都已“放空”,而且审批时间加长,难度加大。由于资金紧张,多数银行越来越惜贷,个别银行甚至暂停了贷款业务。这对于部分刚需购房者来说,无疑打击了其贷款买房的信心,甚至不得不使一部分购房者的置业计划被迫滞后。

  其二,“钱荒”对中小开发商来说,影响其下半年的融资需求。尽管对于大型、品牌房企来说,此次影响不足以构成威胁,但对于中小开发商来说,本身存在资金问题,加之产品差、销路差,“钱荒”风波对于其房地产融资、资金链产生的影响是肯定的。但这种影响也并非是坏事。一部分缺乏竞争力的企业退出市场,而促使剩下的企业调整结构、整顿并优化发展模式,保护资金链、提高融资能力、做好产品是企业今后更应关注的角度。

  其三,“钱荒”一定程度上影响房企的预期。通过此次“钱荒”风波,一方面,使越来越多的开发商意识到,为了应对调控常态化环境下的融资难题,必须要找出一条除了银行开发贷款以外的新路子,因此,融资渠道多元化正在成为未来开发商发展的目标之一;另一方面,由于个人房贷业务的收紧,住宅开发投资已几近饱和,开发商也把越来越多的目光聚焦到了商办领域,近来商业地产的大热也正说明了该领域未来发展大有空间。

  其四,“钱荒”或可能再次拉高房价。在“钱荒”大潮来临之际,面对中小企业的融资困难及个人贷款业务的滞涨,部分投资者认为房企为加速资金回笼,可能采取以价换量的策略。而事实上,随着一、二线城市楼市量价齐升,该幻想最终只能成为泡沫。从长期来看,随着企业融资受阻,相应会缩小拿地规模,而市场需求,特别是刚性需求仍旧大范围存在,在价值规律的作用下,势必出现“僧多粥少”的局面,房价的再次攀升也就不足为奇了。

  综上所述,房地产与金融的关系密不可分,没有金融的支持,房地产业势必调整。无论是贷款还是信托、理财、基金,银行相当大的资金都是最终投向了房地产。因此,此次“钱荒”对房地产业的影响是肯定的,但这种影响要经过一段时间才能慢慢显现出来。关键是要看这次“钱荒”到底持续多久,是短期的政策试探,还是长期的战略行动。如果“钱荒”影响持续,从长期来看,对于以银行贷款为主要融资来源的中小企业是个考验。但对于大型开发商而言,由于今年上半年销售情况火爆,资金得以有效回笼,加之他们拥有更加丰富的融资渠道,应对市场变化的能力也更强,“钱荒”或许只是房价再次上涨的一个信号罢了。

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