[申银万国 ]房地产竣工加速制约投资增速

  三四线销售意外回升，增长持续性有待验证。2013年7月全国商品房销售面积9700万方，同比增长12.4%，较6月增加1.6个百分点；商品房 销售金额6172亿，同比增长14.6%，较6月回落3.1个百分点，销售面积增速高于我们月初预期的 0%，主要原因三四线城市销售增速偏高。

  1)7 月 7 月一二线市场销售平淡，同比回落11.7个百分点至3.6%，与申万监控重点城市情况吻合，基本符合预期。2)三四线城市在基数上升11个百分点的情况 下，销售面积单月同比从6月的8.3%逆势上升10.5个百分点至18.8%，大幅超出我们预期0%。但由于7月三四线销售超预期回升出现在6月超预期下 降之后，且绝对水平仍在平稳范围内，并不能确认回升趋势，需留待下月数据验证。但我们认为，下半年的资金环境仍处于中性略偏紧状态，销售难有超预期的表 现。维持下半年销售同比将降至0%左右徘徊的判断，1-4季度全国销售面积的单季度增速分别为 37%、25%、2%、3%，维持 13 年销售面积增速 12%的预测。

  开工跳增幅度超预期，未来仍在温和回升之中。2013年7月新开工面积1.67亿平，单月同比45.2%，较6月大 幅上升31.0个百分点，跳增幅度超过预期，但主要原因仍在于我们对去年基数影响估计不足。虽然7月新开工单月同比跳增幅度较大，但我们仍然认为下半年新 开工的上升幅度将较温和，主要原因在于：1)2季度销售相对疲软，下半年开发商进一步加强开工力度的动力不足；2)三四线地区库存仍然较高且去化相对缓 慢，将从中长期压制开工增幅。维持13年新开工面积增速9%的预测，3、4季度的新开工单季度同比分别为13%、17%。。

  资增速小 幅回升，竣工面积增长加速是下半年投资主要制约。2013年7月全国房地产开发投资额7474亿元，同比增长21.2%，较6月上升1.8个百分点，略低 于月度数据前瞻中预测的 24%。7 月投资上升的幅度不及预期，主要原因是竣工面积提升速度加快。7 月竣工面积单月增速达 17.7%，较 6 月进一步提升了6.8个百分点，竣工面积加大可能将是下半年投资增长的主要制约因素。预计 3、4 季度土地购置费和新开工逐渐回升伴随竣工面积增长和基数逐渐抬高，投资同比将在20%左右徘徊，维持13年投资增速20%的预测。

  维持各项预测。维持13年销售面积增速12%、新开工增速9%、投资增速20%的预测。

  维持行业观点，政策性事件仍可刺激股价继续反弹，但边际效果渐次减弱。在中性偏紧的货币环境下，下半年销售对支撑板块持续反弹支撑乏力，但由于估值低、 业绩确定，仍有配置和防御价值，相对收益将得以延续。维持月报观点，就8月看，再融资、城镇化、棚户区等政策性事件仍可继续刺激股价反弹，但边际效果将渐 次减弱。若要参与，建议关注泛海建设、铁岭新城、中天城投、首开股份等涉及棚户区和旧城改造、且可能有再融资需求的公司。就下半年看，在中性偏紧的货币环 境下，预计下半年销售难超预期，基本面对板块持续反弹支撑乏力，但由于估值较低、业绩确定，地产仍具有配置和防御的价值，板块将取得相对收益，推荐保利地 产、万科A、华夏幸福等。