[中金公司]土地流转改革在未来三到五年持续推进

  投资建议

  我们认为，土地流转改革将在未来三到五年持续推进，因此我们对土地流转主题进行了系统性梳理，建议重点关注具有拿地优势、本地关系资源的开发商，以及资金实力雄厚、周转型全国龙头。

  理由

  1)中国现行土地收储制度存在的问题：

  储 备池子蓄水太多，形成地方债风险：660个城市建成区面积约4万平方公里，如再包括1600个县城、1.7万个镇区则超过8万平方公里；城镇建成区人口密 度已经降至欧洲水平。我们简单估计，各级城市土地储备中心有约40万公顷土地储备(0.4万平方公里，相当于城市现有建成区面积的约10%)，而全国 130个城市每年土地成交量也仅10万公顷(全国土地年出让量约30万公顷)。

  同时土地指标管理、地方政府惜售导致土地供应不足，而且国有、集体土地流通不畅。

  2) 未来改革试点可能有什么思路？我们认为土地流转改革将是三步走，1)耕地红线不动、集体土地确权、加强圈内流转(目前已在试点)，2)盘活存量土地、提升 土地效率，3)弱化收储制度，实现地方政府从经营城市向规划城市转变。但需要花两到三年甚至更长时间来完成，农用地、集体建设用地直接入市可能性并不高。 就国际经验看，台湾地区的“市地重划”模式值得参考。

  3)受益路径又是如何？首先，农用地、集体建设用地的在手资源重估，其次，国 有建设用地存量工业土地资源价值提升，具备拿地优势、本地资源丰富的开发商同时受益，最后，土地供给速度加快，土地价格被平抑，有资金优势的龙头开发商用 快周转提升份额。受益上市公司梳理：农用地、集体建设用地较多的公司→城市核心区工业地储备较多的公司(比如深圳本地中小公司、工业地产公司)，具备拿地 优势的开发商(如华侨城、本地龙头股福星股份及部分一级土地开发商等)→具备资金优势、快周转的全国龙头(如万科、保利等)。

  盈利预测与估值

  目前板块公司ForwardPE约为8倍，较历史底部仅贵约10%，已经接近价值区间。

  风险

  改革进度低于预期；地方债务风险爆发；宏观经济下行风险。