房企看多后市抢地 地王禁令或难改土地市场热度

  分析师/李莹

  9月26日，北京推出的第二块“限房价、竞地价”地块海淀区环保科技园地块由中国铁建以18.1亿元摘得，溢价率88.54%，折合楼面价18562元/平米，地块属性为住宅、商办用地，总建筑面积共9.75万平方米，容积率1.6。

  面粉接近面包价，项目未来盈利空间存疑

  海淀区环保科技园地块的住宅部分售价被限定在19000元/平方米，且单套住宅总价不得超过200万元，而中铁建最终以18562元/平方米的价格将地块拿下，楼板价和限定售价几乎是持平的，再加上建安成本等费用，这块地块的住宅部分亏本销售应该是大概率事件了。

  尽管中国铁建声称限价以外的部分还有利润空间，但根据CRIC监测，地块位于五环外，缺乏轨道交通资源，项目通达性不强，项目周边5公里范围内 没有商务氛围，仅有的一个办公项目在2011年7月售价是1.5万元/平方米，本项目入市后能否以预期售价开盘尚待观察。同时，主要居住区与本案有一定距 离，缺乏人流支撑。综合来看，这一地块较考验拿地房企项目运作、成本管控及营销推广能力。

  国土部发地王禁令，土地市场热度恐难平抑

  北京今年以来从土地出让方式的角度着手，推出限房价、竞地价地块，以及自主商品房地块等等，以期通过行政手段来平稳房价，然而实际效果并不算理 想，刚刚出让的环保科技园地块项目售价尽管被限定，但参与竞拍的企业数量较多，而且不乏万科、首开等知名房企，并且最终地块的成交价格也已接近未来售价， 未达到平抑地价的预期。

  而近期，国土部召开部分城市开展房地产用地管理和调控工作座谈会，明令热点城市加大住宅用地供应力度，并对大企业、大地块进行挂牌重点监管，将 严防高地价作为近期市场稳定的首要工作目标。此举对地方政府会产生一定的威慑作用，但地方对土地财政依赖情况未有改善，其对于提升土地出让收入的需求仍然 存在，推地积极性不会出现明显降低。而且，最终土地成交价格主要由公开市场竞拍所决定，地方政府很难干预，今年以来房企销售业绩增幅尤为显著，融资环境亦 相对宽松，资金状况良好，企业的高周转模式也导致房企需要不断扩展规模来提升利润总量，一系列因素促使房企拿地热潮仍将延续。