[中金公司]土改又自安徽始 力度措施合预期

  投资建议

  土改又自安徽始，力度措施合预期：安徽此次公布的土改试点方案完全符合预期，我们判断，未来土地政策还将向提高城市土地 利用效率、弱化土地收储制度方向迈进，并建设城乡一体化土地市场，但不会以小产权房转正模式来实现。我们预期未来土地供应将平稳增加，地价/房价难大涨， 利于快周转龙头，相对利好一线核心豪宅开发，对应标的：华侨城；万科、保利、招商、荣盛；另外具备模式护城河或享受改革红利的公司也值得关注，比如北京城 建、阳光股份、深圳本地股等。

  理由

  1)如何看此次土改试点？先行做确权，打开集体建设用地流转，建立城乡一体化土地 市场，完全符合预期。我们在2014 年策略报告《布局就在当下，股票前高后低》中提到，“三中全会先做土地确权，集体建设用地有限度流转，明确建设城乡一体化土地市场方向”，就安徽改革方案 而言，措施、力度完全符合预期，同时方案还将任务分解到厅局，给出时间表，确保了可执行性。

  2)集体建设用地/宅基地流转参照成都住房 联建政策，还是不能变性城市住宅，小产权房难转正，对商品房冲击有限。方案中还明确提到，集体建设用地流转仅允许用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设 等，类似于成都/都江堰等地的住房联建政策，还是不能变性为城市住宅，宅基地与国有住宅建设用地并未划等号，符合我们前期“小产权房三五年内不会转正”的 判断。

  3)但赋予农民财产权利，将在中长期加快进城步伐，利好四线县城地产开发。本次土改的核心思路是将农民手中土地形成市场价格，土 地承包权入股、集体建设用地依法流转、宅基地退出补偿激励皆是手段，将赋予农民财产权利，加快进城步伐。就我们的行业经验，三线地级市80%以上购买人群 来自本市，四线县城/县级市由于房价优势，约40%需求来自于乡镇，未来农民进城将更为利好四线县城地产开发。

  4)未来还会有什么政策？我们判断，未来土地政策还将向提高城市土地利用效率(比如存量用地再利用，工改商/住提速)、弱化土地收储制度(比如缩小征地范围、设立土地国有经营公司等)方向迈进，并建设城乡一体化土地市场，但需要花两到三年甚至更长时间来完成。

  风险

  宏观基本面出现下行风险。