单月土地成交大幅上升 拉动整体投资小幅回升

  11 月土地成交大幅上升，拉动整体投资小幅回升：2013 年 1-11 月，全国商品房投资 7.74 万亿元，同比增长 19.5%，增速比 1-10 月提高 0.3 个百分点。11 月单月投资环比上升 15.1%，同比上升 22%。由于本月土地成交大幅上涨，拉动整体投资小幅回升。1-11 月全国土地购置面积及金额同比分别上升 9.9%和 31.5%，增速较 1-10 月提高 13.5 和 19.8 个百分点，反映出开发商目前充裕的现金流及对土地市场的乐观预期。11 月单月土地购置面积及金额均出现大幅度上升，环比分别上升 444.3%和 535.8%，我们判断主要是与数据统计原因导致单月数据异常偏大，11 月单月土地购置面积和金额为近五年单月最高值。从市场实际情况看，目前一二线城市土地市场仍处于价格高位运行阶段，我们监测 300 城市 11 月成交住宅类土地面积同比增长 5%，成交楼面价格同比上涨 28%。

  11 月三四线城市销售发力，基数原因导致增速略有下降：2013 年 1-11 月，全国商品房销售面积及销售金额分别为11.1 亿平方米和7.0 万亿元，同比分别增长20.8%和 30.7%，增速较 1-10 月回落 1.0 和 1.6 个百分点。11 月单月商品房销售面积环比上升 28.8%，销售金额环比上升 20.8%，远好于我们跟踪的核心城市 11 月成交环比上升 1%的水平。我们判断主要是由于进入四季度，三四线城市进入销售高峰而行政调控及流动性影响较小所致。但由于去年 11 及 12 月分基数过高，虽销售数据不差但累计同比增速依然有小幅下滑。判断 12 月由于基数依然较高，因此预计销售将延续下滑趋势。

  开发商资金来源保持高位，以价换量动力不足：1-11 月份，房地产开发企业到位资金 10.95 万亿元，同比增长 27.6%，增速比 1-10 月份略上升 0.3 个百分点。由于销售同比收窄，使预收款及个人按揭贷款同比持续回落，但由于银行贷款相对充裕及销售绝对值仍保持高位，因此开发商资金依然充裕，在年底及明年初以价换量动力不足。