北京叫停地块出让 难消地价房价上涨压力

  研究员/李莹

  1月17日，北京市国土资源局发布土地市场通告宣布，因故暂停京土整储挂(丰)[2013]151号、京土整储挂(顺)[2013]152号、 京土整储招(通)[2013]155号、及京土整储招(通)[2013]156号共4宗地的招标/挂牌交易活动。按最初的出让计划，前2宗地将于1月27 日挂牌截止并进入现场竞价，而后2宗地块则将于1月22日招标出让。

  北京土地市场供需两旺、成交量价同比增长明显

  今年开年以来，北京土地市场供求两旺，土地成交量价齐升。根据CRIC监测数据，1月1日-1月21日，北京经营性用地已成交了300.11万 平方米，成交金额高达403.10亿元，分别同比增长了74%及128%，而土地成交平均楼板价也提升了31%至13432元/平方米。土地竞拍激烈，平 均溢价率达62%，包括万科、绿地、金地、远洋等典型房企均参与拿地。假设暂停的地块底价成交，151号、152号底价共计40.94亿元，155号、 156号为招标出让地块，体量共计30多万方，按照周边一万多一平的成交价格计算，保守估计本月北京的土地出让金将达480亿元，而北京2013年一季度 的土地出让金总额仅为471.15亿元。

  同时，个别地块土地成交价格明显高于同区域内类似地块在2013年的成交水平。例如房山区拱辰街道及长阳镇的良乡高教园区4号地以及 09-04-21地块，前者为商住用地，在1月9日以13887元/平方米的价格成功出让，溢价48%，而距离地块1公里内的理工大学7号地于去年8月出 让，楼板价仅为8766元/平方米。长阳镇09-04-21地块为商服属性，1月7日以15081元/平方米成交，距离地块1公里内的良乡镇 17-01-03、17-01-04地块在去年2月成交的价格仅为6238元/平方米。

  为降低市场热度叫停地块出让，未来房价涨势仍难抑制

  北京此次叫停四宗土地出让，其主要目的很可能是为了降低土地市场热度，以免舆论压力过大甚至误导市场预期。近日，北京土地出让金总额较高成为媒 体报道的焦点之一，按照原先的土地出让公告信息，北京1月的土地出让金很可能排在各城市首位。而暂停京土整储挂(丰)[2013]151号等地块出让，节 前北京土地出让将暂告一个段落，这将有利于平息市场舆论。

  但与此同时，北京土地出让价格增长过快，势必对房价调控形成巨大压力，北京土地资源稀缺，供需不平衡，相应的房地产市场也供求紧张。而北京从去 年开始在土地出让中加入限价商品房、自住商品房用地的竞拍，并且计划2014年要形成5万套自住型商品房的供应。但这种行政化手段终究不是长久之计，首 先，这种方式并未改变市场供应需求量，其次，反而可能导致商品房部分的土地成本高，间接提升商品房的售价，另外，由于企业受到成本的制约，难以确保其建造 的自住型商品房房屋品质。