[国泰君安]土地市场冷清 地价或进一步调整

  摘要：

  本期土地推出同环比：本期整体环比降39%，住宅类环比降44%，本期整体同比降35%，住宅类推出同比降26%。

  土地推出年初至今累计：全国16 个城市14 年至今累计推出土地同比降8%。其中一线同比降26%，二线同比降4%。住宅类用地累计推出住宅土地同比降5%。其中一线同比降7%，二线同比降5%。

  本期土地成交环比：本期整体成交环比降54%，其中一线降38%，二线降56%。住宅类环比降69%，其中一线降50%，二线降71%。

  本期土地成交同比：整体成交同比降57%，其中一线降70%，二线降53%。住宅类成交同比降65%，其中一线降68%，二线降64%。

  土地成交年初至今累计：全国16 个城市14 年至今累计成交土地同比降18%。其中一线同比降28%，二线同比降15%。住宅类用地累计成交同比降15%。其中一线同比降8%，二线同比降16%。

  累计土地成交金额：全国16 个城市累计土地成交金额同比升5%，一线城市累计同比升16%，二线城市累计同比降4%。

  土地财政：16 城市2013 年土地成交金额占地方财政比重较2012 年有回升但分化明显：一线由25%提升至58%，二线由60%升至69%。

  成交价格及溢价率：本期全国16 个城市平均楼面地价环比降42%，同比降55%。住宅用地平均楼面地价环比升1%，同比降17%，沈阳、上海、成都、武汉溢价率分别为31%、28%、14%、4%。

  流拍情况：本期2 宗土地流拍。14 年至今累计流拍178 宗， 占推出宗数的3.5%，其中住宅流拍48 宗。

  板块估值安全边际：2014 年PE 主流公司6.9 倍，RNAV 折44%。一线6 倍，RNAV 折42%；二线7 倍，RNAV 折47%；三线10 倍，RNAV折31%；地产+X 6 倍，RNAV 折43%；商业PE7 倍，RNAV 折47%。

  维持行业增持评级。选股思路是顺政策周期而非顺经济周期，推荐：1)政策引导(区域振兴政策)：①京津冀一体化：推荐华业地产(多元化预期)、华夏幸福 (产业地产平台龙头)、金融街。②海西平潭“新秀”：平潭发展。2)政策鼓励(优先股、央企改革)。推荐万科A(H/A溢价40%，品牌、管理输出打开成 长空间)、保利地产；央企改革：推荐招商地产。3)政策红利(国企改革)。推荐北京城建，受益公司格力地产。