[克而瑞]一线城市拿地就“安全”吗

2014-11-04 09:16:43

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2014-11-04
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:克而瑞

  研究员/杨科伟

  近日,个别一、二线城市高溢价地块频出,土地市场颇有”春江水暖鸭先知”之势。不论是政府的年底加快土地出让节奏,还是房企的存货不足,也不论 是救市政策刺激,还是房企信心提振,土地市场的确阴霾渐散。尤其是今年以来诸多二、三、四线城市库存压力凸显,房企为规避风险而蜂拥至一线城市拿地,使得 一线城市土地市场与商品房市场形成截然相反的两重天格局。但一线城市高价拿地就真的“安全”吗? 

  前三季度房地产整体供地降两成,地价增速放缓

  11月2日,国土资源部发布了2014年前三季度的主要统计数据,期内国有建设用地供应38.1万公顷,同比下降17.1%;其中房地产用地供 应11.0万公顷,同比下降19.4%。就地价而言,截至三季度末,全国105个主要监测城市中,综合地价3458元/平方米,同比增长6.4%;商业地 价6527元/平方米,同比增长6.1%,而今年上半年的同比增幅为7.5%,增长幅度收窄1.4个百分点;住宅地价5236元/平方米,同比增长 7.0%,相较于今年上半年9.1%的增速,增速放缓2.1个百分点。整体来看,各类地价同比、环比增速均在持续放缓。

  一线城市地市供需两旺,土地出让金超去年可期

  就全局而言,土地市场似乎形势不容乐观,但从局部城市来看,却是几家欢喜几家愁,各线城市表现分化明显。一线城市及部分二线热点城市得益于需求 旺盛、土地稀缺等优势,房企竞争者众多,溢价率逐步走高。北京、深圳、南京、厦门等多个城市高溢价地块频出,上海张江地块溢价率高达93%,深圳年度首幅 拍卖地块溢价85%,厦门海沧区“孪生地块”分别溢价80%和66%,H2014P05号地块更是刷新岛外土地成交单价。而三四线城市则多以底价成交甚至 流拍。

  从2014年1-10月份的土地出让金来看,一线城市中北京表现最为优异,前10个月的累积出让金达1781.44亿元,已逼近2013年 1821.8亿元的年度纪录,若延续现今形势,预计今年或可突破2000亿元;广州、深圳前10月土地出让金与去年同期相比下降一成左右,但广州近期持续 加码,11月份将一口气出让19宗住宅、商业地块,总起拍价超过300亿元,深圳上上周年度首宗住宅用地拍卖,揽金47亿元,首战告捷,可以预期该两城后 两月土地出让应该会频频发力,全年土地出让金额同比降幅收窄不在话下,赶超也未尝没有可能;上海前10个月土地出让则表现较差,累积1054.24亿元, 同比下降近4成,但预计年底前还将有数幅“重量级”地块陆续上市,本月17日的董家渡地王将正式举行挂牌交易活动,底价即248亿元,全年土地出让金追平 去年可期。

  重点房企拿地偏好一线,回归一线潮涌依旧

  据CRIC监测的30个重点房企拿地数据来看,回归一线城市的拿地潮依然汹涌,诸房企在土地市场拼抢愈演愈烈。今年前10个月重点房企在一线城 市共拿地91幅,占总拿地量的18%,较去年全年增加2个百分点;在一线城市拿地的总建筑面积约1560万平方米,占总量的14%,较去年继续增长4个百 分点;30家重点房企拿地金额比重上涨幅度最大,前10个月在一线城市拿地共耗资2435亿元,超过去年全年的2400亿元,耗资占比上升20个百分点, 达53%,占到全国拿地资金的半数以上。

  一线城市风险不容忽视,拿地还需谨慎

  一、二线城市拿地就能高枕无忧吗?是否也存在一定的风险呢?

  首先,就一线和部分热点二线城市而言,今年以来的房地产市场表现并不尽如人意,一线城市需求萎缩程度是所有城市中最高的,复苏也是最为缓慢的,使得一线城市商品住宅库存正大幅走高,消化周期也在持续拉长,去化风险逐步加大。

  其次,按照现在的节奏,房企一时间集中拿地,未来供应势必也将集中释放,届时竞争激烈,利润空间不如预期可观不可避免,新忧旧患双管齐下,结果令人堪忧。

  再次,在一个比较长的时间纬度而言,随着城镇化率的逐步放缓,区域经济发展使得一线城市的人口吸附力将日益减弱,加之北京、上海、深圳等城市在 2013年时二手房成交量已经开始全面超过新房成交量,未来一线城市市场需求容量增长将不会复制过去十年的走势,一线城市新房市场供需将逐渐趋于平衡。

  我们认为,虽然一、二线重点城市拿地风险相对较小,但若盲目哄抢,风险系数将会骤增,即使在同一城市内,各区域土地场供求关系也存在较大差异。 房企在拿地时,要谨慎评估风险,不可盲目从众,切忌想当然。在房地产市场进入“新常态”的大背景下,拿地必须结合区域存量及未来前景综合判断,在自己的能 力范围内择优而取。

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