[克而瑞]2014年总结与展望之（五）土地篇

  整体市场逐渐回暖，各级城市将继续分化

  2014年土地市场先热后冷，到年底又出现部分城市回暖，可谓跌宕起伏。年初土地市场延续2013年的火热成交态势，各地政府加快推地速度，优质地块不断上市，为已经高温的土地市场再加了一把火。一季度末，自杭州爆发的楼盘降价风潮开始蔓延，房企销售不理想，拿地意愿不强烈，各地方政府也减缓了推地速度，土地市场也逐渐降温。进入四季度，随着限购放松、限贷放松、央行降息等一系列的利好政策推动，加上政府年底集中推地以及企业在一二线城市的补仓需求强烈，部分一二线城市土地市场回暖，地王频现。总体来看，整体市场的不景气导致土地市场成交规模大幅萎缩，但是土地的稀缺性使然，土地价格依然保持上升趋势，呈现量跌价升整体走势。

  一、政策：四类政策主导市场，集约用地是主旋律

  根据土地政策的核心内容，今年的土地政策大体可归为四大类(详见附表)，第一类强调集约节约用地，盘活土地。随着城市开发的深化，不少城市面临土地资源紧缺的问题，特别是北上广深四大一线城市及重点二线城市，因而集约化用地以及盘活存量土地成为2014年土地政策的基调。国土资源部先于6月6日发布了我国首部专门就土地节约集约利用进行规范和引导的部门规章——《节约集约利用土地规定》，随后又于9月25日出台《关于推进土地节约集约利用的指导意见》，《意见》在继续强调集约节约用地、盘活存量的基础上，进一步强调建设用地总量控制和减量化战略。推进集约用地不可能一蹴而就，是长期调整的一个过程，短期对市场供应影响有限。在国家出台相关政策之后，各城市也开始响应，上海、广州、杭州、佛山及厦门等地也就集约用地、盘活土地存量出台了极具地方特色的相关政策，但是目前总体来看，都还处于政策出台阶段，实际实施及相应效果还有待落实。

  第二类，土改新突破，农地流转意见出台。2014年11月20日，作为土改中一直备受关注的农地流转相关政策——《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》出台。《意见》主要明确以下几点：实现所有权、承包权、经营权三权分置；农村土地承包经营权登记、确权、颁证工作正式启动，并要求在5年左右的时间内完成，以妥善解决农户承包地块面积不准、四至不清等问题；经营主体多元化；发展适度规模经营已成为必然趋势。我们认为虽然农村承包土地经营权流转政策对房地产市场短期影响甚微，但是其有利于解放农村人口，长期则相对利好，尤其是对于一些产业地产。

  第三类，多地上调基准地价。今年下半年，济南、北京和青岛等地先后发文调整基准地价，不同属性、不同等级土地均有不同程度上调。虽然土地成交价格是由市场决定，最终成交地价也并非基准地价，但基准地价的上调仍可能推动企业拿地成本的继续扩大。如果土地成本无法得到很好的控制，房价下行也就成为空中楼阁。

  第四类，肃清土地市场违规操作。为了确保土地市场的有序运转，进一步规范土地市场，国务院发布了关于清理规范税收等优惠政策的通知。同时《节约集约利用土地规定》也严禁以土地换项目、先征后返、补贴、奖励等形式变相减免土地出让价款的行为。目前土地市场透明度不够，暗箱操作、“私人定制”等现象还是时有发生，而为了保证土地市场的健康长远发展，肃清土地市场违规操作的规范类政策必不可少。当然，政策本身都是好的，但如果无法落地执行，一切也都是空谈。

  二、 成交：整体市场成交量下滑，价格结构性上涨

  2014年 土地市场整体表现低迷，成交规模大幅缩水。今年我们监测的100个城市经营性用地成交建筑面积55622万平方米，同比下降44%；其中含住宅用地成交建筑面积42397万平方米，同比下降40%。具体到城市来看，超8成城市经营性用地成交金额出现下滑，土地成交金额超千亿的城市从去年的4个下降至2个，仅余北京和上海。

  从市场变化来看，土地市场自1月到一个高峰之后，成交总量持续走低。年初土地市场延续之前火热的成交态势，竞争激烈地王频出。但是随着整体市场进入谨慎观望态势，土地市场也逐渐降温，企业拿地态度愈发谨慎。一季度经营性用地成交建筑面积19754万平方米，同比减少12%。二季度以来在政府推地减少、以及企业拿地积极性不高的推动下，土地市场成交规模持续大幅缩减。进入四季度，随着限购放松、限贷放松、央行降息等一系列的利好政策推动，加上政府年底集中推地以及企业在一二线城市的补仓需求强烈，部分一二线城市土地市场回暖。

  尽管今年土地成交规模呈逐渐下滑态势，土地价格却仍然坚挺，甚至在四季度出现大幅攀升。土地出让收入是地方财政的重要组成部分，这就从根本上形成土地价格易涨难跌的走势，尤其是一线以及重点二线城市，在今年房价下行的市场背景下，下半年多地还调高了基准地价，如北京、青岛、济南等。基准地价的上调虽不能直接决定土地成交价格，但是作为土地起始价格的参考，势必会推动土地价格的上涨。此外，房价下行、地价坚挺的共同作用下，企业拿地热情冷却，对此政府为了保证土地出让效率，推出更多核心地区优质地块，引发企业的竞争，从而进一步推动了土地市场量跌价涨的走势。

  另一方面土地成交结构的变化也是造成年末土地价格明显上涨的主要原因，三、四季度一线城市土地成交环比持续增长，占整体成交的比例也从二季度的6.3%逐步增加至四季度的9.3%。一线城市成交占比的增加，主要是由于政策的利好使得一线城市以及部分二线城市四季度出现回暖，加上企业在一二线城市的补仓需求强烈，导致一线以及部分二线城市土地市场年底形成一波小高潮。此外，三四线城市中房价较高的城市，年底也迎来一波成交高峰，使得三四线城市的整体价格也有明显上升。

  从各能级城市成交规模表现来看，各级城市成交量全面大幅下跌，但是价格分化愈加明显。受整体市场的影响，各级城市土地市场成交规模出现不同程度的萎缩。但是从各能级市场来看，在房企纷纷转战一二线城市的影响下，三四线城市的土地市场去年已经走冷，而随着市场走势的持续恶化，市场低迷逐渐蔓延到部分二线城市，导致二线城市之间也出现不同分化，一线城市相对而言所受影响最小。随后在限购放松、限贷放松、央行降息等一系列政策的利好下，一线以及重点二线城市率先走出低谷出现回暖。一线城市全年土地成交规模同比减少28%，降幅较二线以及三四线城市明显较低。

  从各能级城市成交价格表现来看，城市分化愈发显著。一线城市的土地市场，尤其是住宅用地市场，对房企而言，始终是兵家必争之地。2014年一线城市平均楼板价过万元，继深圳土地价格破万之后，北京今年的土地成交平均价格也同比大幅上涨33%至12970元/平方米，一线城市平均土地价格大幅增长36%。二线和三四线城市的平均楼板价也有不同程度的增长，但是增幅明显不及一线城市，与一线城市的差距越来越大。二线城市之间的分化越加明显，厦门、郑州、青岛、天津等地的经营性用地成交平均价格涨幅超过35%，而兰州、西宁、南京、大连、长沙等地经营性用地成交平均价格降幅均超过15%。此外，三四线城市今年经营性用地的成交均价为1484元/平方米，较去年同期大幅增长22%，一方面是由于政府推出更多优质地块，另一方面也是因为企业战略选择导致的，企业在三四线城市的发展不再是遍地开花，而是选择更加具有潜力的核心区域去发展。

  三、溢价：溢价率持续下挫，底价成交为市场主流

  2014年全国100城市经营性用地的总溢价率为12.6%，同比下降5.8个百分点。受房地产市场趋冷的影响，全国土地市场低溢价及底价成交成为市场主流。全国100城市经营性用地的整体溢价率自去年3季度达到高点之后便基本保持一路下滑态势。

  尽管年初的土地市场延续去年年底的火热，溢价率保持较高水平，但是自3月份开始，杭州等地有多个项目降价，楼市随之趋冷，受此拖累，自4月份土地市场的溢价率达到今年的最高点24%之后，逐渐转冷，于6月份达到今年的最低位置。下半年的溢价率由6月份的最低点开始筑底回升，得益于一线城市土地市场成交的火热，9月份的溢价率升至下半年的小高峰15%。然而好景不长，受到二三四线城市的拖累，4季度整体溢价率持续下行，截止至12月20日，4季度全国100城市经营性用地的溢价率仅为10%，为近2年的最低点。

  城市间的表现分化明显，一线城市溢价率的表现明显优于其他各线城市。今年上半年一线城市经营性用地溢价率达到26.5%，较去年同期增加5.2个百分点，但是到下半年，随着市场调整的深化，一线城市的溢价率也下滑至19%，但仍明显高于二线和三四线城市。

  由于房地产市场成交方面起色不大，企业的拿地热情始终不高。今年100个监测城市经营性用地成交地块中，底价成交地块占比达75%，同比大幅增长6.5个百分点。底价成交地块的增多，说明由于今年房地产市场不理想，市场上多个声音看空地产板块，房企拿地信心不足，其次，许多房企尤其是中小房企今年销售举步维艰，回笼资金有限，资金链紧张，没有多余资金购地。

  从月度走势来看，今年各个月份的底价成交占比均维持高位，约为70%—80%的水平，底价成交为市场主流。其中一线城市2014年经营性用地成交底价成交占比最少，为50.7%，主要是因为一线城市优质地块仍会受到市场追捧。三四线城市次之，为70.8%，主要是河北的燕郊、廊坊、香河等城市由于受到环北京经济圈的利好，地块基本上都获得溢价成交，拉低了三四线城市的底价成交地块占比。二线城市最高，达到80.2%，从房地产市场的表现来看，二线城市的大连、宁波、沈阳、长春、西安、长沙、成都、昆明等城市库存压力大，楼市的不景气使得土地市场趋冷，底价及低溢价成交地块占比大。

  四、流标：市场低迷拿地谨慎，流标率现高位徘徊

  与去年相比，尽管今年土地市场的供应量一直维持低位，但是流标率却并未下降，而是维持在较高水平。年初时，土地市场尚沉浸在去年的火热形势中，供应量维持高位，流标率处于低位，但是自3月份楼市转向，流标率就一直居高不下，到今年10月份，流标率达到近2年的最高点20%，此后，由于中央和地方各级政府陆续出台政策救市，年末土地大幅流标的情况有所缓解。

  从各能级城市来看，一线城市今年整体土地市场的流拍率相对较低，为9.5%，但是仍较去年同期增加了3.3个百分点。从今年一线城市流拍率的走势来看， 1-4月份流拍率均低于5%，5月份受到市场波动的影响，广州增城从化多宗地块流标，黄浦区两宗地块撤牌，造成流拍率急剧上升至29%，随后，地方政府调整供应节奏，流拍情况有所好转，7月份一线城市无经营性用地流拍，到10月份，由于土地市场成交情况转差，广州市多宗地块撤牌，上海政府收回1宗土地，广州、深圳各流拍1宗、2宗土地，土地流拍情况持续恶化，上升到今年的最高点32%。受到市场波动的影响，一线城市其余月份的流拍率维持在6%-18%的水平，波动较大。

  今年三四线城市土地市场经营性用地整体流拍率为10.8%，较去年降低1.7个百分点，这主要是因为今年三四线城市经营性用地总体供地2087宗，较去年(4558宗)大幅减少54.2%。三四线城市经济不发达，人口吸附能力有限，市场总体容量有限，房企纷纷出走三四线城市，转战一二线城市，加上整体市场不景气，因此政府供地意愿不强，大大减少土地供应，所以导致虽然整体市场不好，但是流拍率并不高。预计未来一段时间内，三四线城市整体土地市场成交情况很难有根本性的改观。

  五、地王：年初年末地王频现，意料之外的地王年

  从2014年经营性用地成交总价和单价TOP10排行榜来看，地王主要出现在一月、十一月和十二月，呈现两头翘的哑铃格局。年初延续2013年形势大好的劲头，土地市场依然火热，房企拿地意愿强烈，地方政府借机推出多幅质地块，从而形成了“地王”频出的小高潮，深圳前海134亿双料地王、上海闸北大宁路双料地王无不在土地市场掀起热浪。但是自3月份以来，整体楼市出现下行态势，土地市场也保持平淡走完了二、三季度。就在此时， “930”房贷新政、降息等一系列利好政策相继颁布，为楼市注入了一剂强心剂，土地市场开始回暖，特别是十一月，董家渡地王的顺利出让昭示着2014年土地市场新一轮小高潮的来临。

  从拿地城市来看，相较于去年，今年排行榜二线城市几乎难觅踪影，北上广深四大一线城市依然是名副其实的“地王集中营”，尤其是单价排行榜，完全被北上“瓜分”，城市分化日益明显。我们认为市场成熟高、风险小、土地资源稀缺三大原因造就了一线城市在土地市场中无法比拟的地位，成为房企争夺的主战场，这也是一线城市频现地王的主要原因。

  从拿地企业来看，主要有以下特点：首先国企(央企)当仁不让，总价前十的地王有六幅是国企拿的，两幅是企业联合拿的，当中也不乏国企的影子，如中民投联合体拿下的董家渡全国总价地王。此类企业最大的特点就是资金充裕，具备拿高总价地块的实力，如方兴、中海等。二是激流勇进的闽系房企依然表现抢眼，这类企业一向以拿地激进著称，如融信等。三是企业联合体也是地王“专业户”，如兆华斯坦与前海国际能源金融中心、佳兆业与生命人寿等合作拿下深圳前海地王。此外，一些民营企业、外资企业出于对一线城市核心区域地块的看好以及补仓需求，也比较积极进取，如阳光城以4.1万元/平方米拿下的上海杨浦区区域地王。

  从入榜门槛来看，虽然单总价TOP10、20、50的门槛较2013年同期全面下行，但仍处于高位，且单总价的榜首地块均高于去年，土地市场“涨易跌难”已是一个不争的事实。尽管整体市场下行，土地市场也表现的不温不火的，但企业并不缺乏消化高价地的能力，一旦市场出现好转，企业的拿地意向就迅速抬头。

  六、展望：各能级市场继续分化，低溢价将为常态

  总体而言，2014年整体市场深度调整，土地市场也一波三折。2015年市场预计将平稳运行，在此大环境下，预计明年土地市场将有以下趋势：

  政策将继续以强调集约节约用地、土改等为主。考虑一线城市及重点二线城市依然紧张的土地资源，集约节约用地仍将为2015年政策的“主音”。在《节约集约利用土地规定》的基础上，各地政府有望陆续出台极具地方特色的集约节约用地政策。另外，土地流转作为土改的一个难点和重点，在未来仍将是各地政府探索的一个重要方向。

  在土地财政的压力下，明年或迎供地高峰。受整体市场下行影响，2014年二三季度土地市场明显降温，企业拿地意愿受到抑制，政府推地节奏也放缓，前三季度全国土地出让金收入增速逐月下滑，其中9月份的土地出让金收入同比下降21.1%。一般而言，土地出让金额不是一次性支付的，而是在6-12个月内缴清。因此去年尤其是下半年土地市场成交井喷在一定程度上支撑了今年全国土地出让金收入的增长。但是据CRIC统计，截至今年12月20日全年，100个监测城市经营性用地成交金额同比下降28%，这将对明年的全国土地出让收入产生一定的影响，进而为地方财政带来压力，这就可能推动明年各地政府加大供地力度。

  市场平稳运行，底价成交、低溢价将为常态。随着930政策、取消限购、降息等一系列政策的发布，政府手上可用于刺激房地产市场的“牌”已经不多，为了实现中国经济的软着陆，预计2015年国家不太可能出台较大政策干预房地产市场，整体市场有望延续平稳趋势。在此背景下，房企拿地积极性将有望继续回升，但拿地势必依然谨慎，底价成交及低溢价将成为常态。

  各能级城市继续横向分化，二线城市之间纵向分化也将加剧。2015年整体市场较为平稳，消化能力强的一线城市市场需求旺盛，市场形势仍然比较乐观，房企拿地的意愿也较为强烈，因此一线城市稳中有升。尽管如此，房企拿地需更加谨慎，对于竞争激烈的地王，特别是一些区域地王要懂得“放手”。同时，二线城市将延续2014年态势，纵向分化继续加剧，合肥、武汉、郑州、南京、厦门等二线城市土地消化周期较短，在2015年将保持供求平衡，房企可有选择的在这些城市拿地。而大连、宁波、沈阳、长春、西安、长沙、成都、昆明等城市则有较大存量过剩的风险，供求压力仍然巨大，房企拿地需谨慎。此外，对于三四线城市也不能全面看空，许多三四线城市不乏良好的发展机会。