[克而瑞]3月土地成交下滑 未来供地将有供有限

  2015年3月，受前2月土地供应偏少影响，国内土地成交规模持续下滑，但3月土地新增供应有所增加，预计4月份成交量将明显回升。在溢价率指标上，全国300城市经营性土地整体溢价率为9.54%，环比微涨0.36个百分点。在市场前景尚未完全明朗的三月，企业拿地仍相对谨慎，对地方而言，得益于“两会”中“稳定住房消费”的行业利好推动，推地积极性明显回升。

  3月份， CRIC监测的300城经营性用地共出让282幅，成交面积2385万平方米，同环比双双下滑。不过需要指出的是，本月土地成交规模的缩减主要是由于2月份新增土地供应收窄所致，彼时中央层面尚未明确今年房地产行业的调控方向，大多数地方政府年度土地供应计划也仍在制定之中，因此在土地供应上，各地政府也较为谨慎。在本月供应方面，得益于中央层面透露出的利好信号，地方政府推地意愿明显加强，3月份新增经营性用地总建筑面积为5800万平方米，接近前两月总和。

  城市能级层面，各线城市土地成交量仍处于同比回落的状态，一线城市方面，上海量价倍增难掩整体低迷，成交建筑面积同比回落64%；二线城市3月份成交量环比上涨近三成，但城市间表现也在进一步分化，规模放量与紧缩的城市兼而有之。杭州、宁波等库存压力较大、产品去化承压的城市土地成交仍然低迷；三线城市方面，成交建筑面积、价格价环比腰斩。不过值得注意的是，柳州、佛山、南通等实体产业发达，需求相对旺盛的三线城市成交表现依然坚挺，本月土地市场成交规模仍在50万平方米以上。以此来看，在“两会”利好实际落地前的这一段政策“真空期”中，鉴于市场成交景气仍未迎来实质性的转好，政企双方对于土地市场还是保持谨慎。

  得益于政策面的利好以及政企双方的信心回复，可以看到3月土地市场新增供应规模已显著放量，我们预计今年上半年土地市场有望迎来成交回暖。分城市能级来看，目前三线城市房地产市场普遍处于供应过剩的困境，而3月末两部委通知提出的“有供有限”，也正是意在调节“供应结构性过剩”这一行业主要矛盾，因此在我们预计上半年三线城市土地成交或许会持续低迷；而对于供需平衡、甚至供不应求的一二线城市来说，在需求面推动市场景气回升的刺激下，随着企业对未来预期的好转，以及政府推地力度的加大，上半年土地市场或将迎来一波成交放量，并且在土地成交价格方面，随着企业拿地积极性的回升，未来也有进一步上升的可能。