[中金公司]成交有望超预期 土地回暖尚待时日

  1） 成交走势如何？5 月新增供应小幅收缩，但去化率仍在高位；前30 大城市5 月成交数据有望超市场预期。从重点13 城市的当周新推去化数据来看，经历4 月份高达8,400 套的周均推盘，5 月份新推盘量又出现了一个季节性10%~15%的收缩，仅为约7,000 套/周，但去化率保持在了一线城市近70%，二线城市过60%的高位，意味着5 月实际销售签约表现环比相对稳定；而同时，我们之前观察到的4 月份高推盘、高去化开始体现于城市备案成交数据，5 月前20 天30 大城市日均备案成交数据达到了62 万平米/日，环比4 月同期上涨了17.1%，按目前趋势延续，5 月全月30 大城市的成交备案数据将环比上升15%，超越市场前期0%~10%环比增长的预期。再往前看到6 月，由于实际销售签约到城市数据的备案成交一般有2~3 周的时滞，我们认为，6 月30 大城市的备案数据环比涨幅将收窄至0%~5%区间（因为5 月新推盘环比下行了10%左右，但去化率略提升），但上市公司报出的销售签约数据是认购去化数据，公司为完成半年销售目标也将在6 月加大推盘及促销力度，所以我们预判6 月份的城市备案数据环比相对稳定（0%~5%的环比增速，同比20%左右），但公司公告的签约销售数据将依然有超过10%的环比增长。

  2） 土地市场何时恢复？库存去化周期还明显高于正常值，土地市场恢复预计要等到4 季度。从库存去化周期数据来看，我们汇总统计的14 个城市库存去化周期目前为22.6 个月，而重点9 城市库存去化周期为17.5 个月，明显偏离正常市场情况下10~15 个月的区间，而我们过往来的观察结果也显示，只有在库存去化周期降低到12 个月及以下时，开发商拿地才会明显提速（参见附图），因此，我们认为，土地市场的恢复需要等到今年的4 季度；再看到房地产投资，由于我们判断土地市场投资将依然保守，而同时也未观察到全国层面明显的销售回暖，我们认为，全国房地产投资增速未来虽然会有基数 效应带来的同比反弹，但整体趋势还将是低位徘徊。

  3） 投资建议：政策积累效应终将体现，楼市涨价前必先放量，成交有望阶段性超预期；龙头地产股还有20%上涨空间。我们认可地产行业大周期见顶的逻辑，因此地 产板块不是此轮股票行情领先者，主要机会来自于预期差。但随着地方政策落地以及货币政策积累效应体现，我们认为，a）短期成交有望超预期，且b）成交放量 时点将领先于大中城市的房价上涨，那么考虑到地产板块估值还比大盘折让，c）龙头公司也迈出实质性转型步伐，我们依然坚定看好龙头地产股的补涨机会，上升 空间在20%以上。个股推荐排序：万科、招商、保利、中南建设。同时建议关注滨江集团及中华企业。