[易居]土地市场趋于企稳 四季度将明显反弹

2015-09-10 16:11:23来源:易居研究院

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2015-09-10
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:易居研究院

  8月,10大典型城市土地成交建筑面积依旧呈现小幅上涨,但是土地出让金总金额由于一线土地市场成交均价小幅回探,呈现出一定程度的波动。可见,土地市场复苏初期,会出现一定程度的震荡和反复的情况。但是综合近几个月各项指标的走势,土地市场“止跌企稳”的形态可以确定,在一线城市土地出让均价高位盘整的同时,二线土地出让均价亦已经连续三个月出现上涨,进入上升通道。

 一、10大典型城市土地成交量升价降

  (一)土地成交建筑面积环比上涨近二成

  8月,10大典型城市土地成交建筑面积1831.3万平方米,环比上涨19.3%,同比下降20.5%。8月土地市场成交量相较7月,温和放大,但依旧低于2014年和2013年同期水平,因此,土地市场目前尚未摆脱低迷的状态,趋势性的反转尚需时日,但是止跌企稳迹象日渐显现。

  10个典型城市月度土地成交建筑面积走势

  1-8月,10大典型城市年初累计土地成交建筑面积同比下跌36.2%,跌幅继续收窄,触底反弹迹象日渐显著,再次强化突破上升信号。

  10个典型城市年初累计土地成交建筑面积增幅走势

 (二)土地出让金收入同环比均有下降

  8月,10大典型城市土地出让金收入517亿元,环比下降13.3%,同比下降23.4%,较上月相比小幅回落,但高于第一季度和第二季度其他月份。这主要是由于7月一线城市土地出让成交均价出现一定程度的冲高回落。但是二线城市土地出让成交均价和10大典型城市土地成交建筑面积体量,均保持上涨趋势。

  10个典型城市月度土地出让金收入走势

  2015年1-8月,10大典型城市土地出让金收入4108亿元,与2014年、2013年同期相比分别下降31%、25.7%,下降幅度持续收缩,较2012年同期增长55.7%。2015年下半年土地市场反弹力度会更加强劲,政府将加快推地速度和推地量,土地市场将进入成交活跃期,土地成交均价有望继续拉高。

  2015年1-8月10个典型城市同期土地出让金收入比较

  (三)土地成交均价环比小幅回落

  8月,10大典型城市土地成交均价为3327元/平方米,环比下降8.7%,同比上涨25.3%。相比7月,8月土地市场成交均价有所回落,但依旧保持在历史高位区间内。

  10个典型城市月度土地成交均价走势

 (四)土地成交溢价率环比小幅回落

  8月,10大典型城市土地成交溢价率14.6%,与上月相比下降2.8个百分点,显示出在低位盘整区间的曲折上升的状态。鉴于政策层面的利好与较为复杂的经济环境之间的博弈,当前土地市场溢价率的走势与2012年同时期相比,筑底区间结构更为复杂,土地成交溢价率波动较为显著,但持续增长迹象渐趋明朗,未来将走出温和的底部区域。另外,如果剔除当前土地出让环节中,配建保障房的比例大幅提高等因素,现阶段的土地出让金溢价率的上升力度更加显著。

  10个典型城市月度土地成交溢价率走势

 二、一线城市土地成交量升价跌

  8月,一线城市土地成交建筑面积为510.9万平方米,环比上涨29.4%,同比下跌9.8%;成交均价为7212元/平方米,环比下跌21.7%,同比上涨23.1%。成交建筑面积逐步上升,成交均价呈现震荡走高形态。

  一线城市月度土地成交建筑面积及价格走势

 三、二线典型城市土地成交量价均有所上涨

  8月,二线典型城市土地成交建筑面积1320万平方米,环比上涨15.8%,同比下降37%;成交均价2261元/平方米,环比上涨4.9%,同比上涨14.9%。成交量和成交均价均出现了一定的正向增长。

  二线典型城市月度土地成交建筑面积及价格走势

 四、二线土地市场迈入回暖通道

  8月,10大典型城市土地成交建筑面积依旧呈现小幅上涨,但是土地出让金总金额由于一线土地市场成交均价小幅回探,呈现出一定程度的波动。可见,土地市场复苏初期,会出现一定程度的震荡和反复的情况。但是综合近几个月各项指标的走势,土地市场“止跌企稳”的形态可以确定,在一线城市土地出让均价高位盘整的同时,二线土地出让均价亦已经连续三个月出现上涨,进入上升通道。

  同时,值得注意的是,随着楼市回暖步伐的加快,下半年政府必然加大土地出让推进力度,在一线城市快速回暖的带动下,二线城市土地市场日渐复苏回暖。总之,下半年土地市场反弹力度将大于上半年,房企在一线和部分二线城市的拿地热情依旧高涨,土地市场将趋于反弹。

  备注:典型城市包括北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、武汉、西安、成都和重庆;土地成交均价、溢价率为4个月移动平均值。

 执笔人:易居研究院研究员  曹倪娜

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