[中房研协] 高价地背后的冷思考

2015-09-25 10:32:27来源:中房研协

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2015-09-25
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:中房研协

  9月23日,上海嘉定新城一宗纯宅地以暗标的形式出让,共吸引了16位竞买人参与竞标,最终金地以20.1336亿元一锤定音,溢价率96.93%,土地鏖战的序幕拉开。

  当天有包括深圳、广州、上海、杭州、南京、天津、郑州、佛山、东莞等多城市有经营性用地出让。最值得关注的莫过深圳、广州和南京三地:深圳龙华新区民治办事处地块交易金额最高;广州广纸地块吸引了金融街、远洋、旭辉、雅居乐等本地、外地品牌房企竞价;南京集中竞拍四宗热地引诸多品牌房企争抢,中海地产在经过89轮竞价后,以20.8亿元拿下鼓楼区热河南路果品市场地块,楼面价高达22373元/平方米,成为南京新地王。

  根据CRIC数据统计,一天之内,房企在这些土地上耗资近300亿元。从出让的地块情况来看,大多都表现出了高溢价、土地价高于周边房源售价的情况。

 房企力拼一线土地市场 高价地=高风险?

  有分析认为,今年以来,开发商的重心纷纷转向一线城市,所以一线及重要二线城市的土地变得炙手可热。在各方政策利好的背景下,成交量上扬明显,开发商在市场热情高涨的同时极易高价拿地,楼面价高于房价已经成为常态。同时,房企在热门城市扎堆的同时,也在酝酿风险,未来市场一旦遇冷,这些地块很可能经不住“考验”。

  新城控股高级副总裁欧阳捷表示,虽然一线城市价格偏高,但是由于这些城市核心地段的土地稀缺,加上人口在不断净流入,一二线城市不存在价格下跌的可能性。高价地的操作方式通常是用时间换价格空间,以前房价快速上涨时代,涨价空间完全可以覆盖利息成本。在负利率时代,随着资金成本逐步下移,很多房企都在发债,这样就可以赌高价地后续增值空间。

  德佑链家市场研究部总监陆骑麟认为,尽管一线城市地价高,但每次在市场回暖的情况下,一线城市总是率先回暖,并伴随房价的快速上涨,开发商前期拿的地在市场 回暖的情况下更容易卖出高价,对于人口吸附力强的一线城市来说,高地价不一定代表高风险,城市越大,风险越小。标杆房企对于一线城市的土地都具有极高的渴望度,市场越火爆开发商拿地越激进,预计后市一线城市拿地竞争将更为激烈。

  总结:如果将观察范围扩大至全国,情况冷静很多。统计局最新数据显示,1-8月份,全国房企的土地购置面积累计同比下降32.1%,且此数据两年多来基本都处于负增长区间。由此来看,房地产市场分化严重,房企重返一线城市拿地的情况较为突出。一线及热点城市土地供应大幅减少、市场竞争异常激烈的事实不可否认,但是对于土地价格高于周边房源售价的情况,对房企的产品设计规划、资金链等都是重大的考验,更考验着房企对区域市场的判断是否准确。

  高价地利微难卖成为房企难缠的包袱全盘转让的情况曾多次出现,但也不排除城镇化给这些区域市场带来契机。以上海大宁金茂府为例,方兴地产2014年斥资101亿夺下上海大宁地王以来,就一直处于“面粉贵过面包”舆论风暴中,今年在首次以7万/平方米均价开盘后,一小时录得21.2亿元,最终成交数据来看,95平方米/158平方米/195平方米三种户型的去化率各为79.5%、71.4%和63.6%。除了产品定位和营销策略外,大静安划分、闸北静安“撤二建一”,促使了该板块房价迎来一轮的涨幅。

  (本文来源:根据网络公开资料整理。)

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