[中房研协]一线城市土地高价带来的风险在积聚

2015-09-30 10:31:58来源:中房研协

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2015-09-30
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:中房研协

  楼市回暖,土地市场升温

  政策持续放宽,市场并未出现普涨,市场分化情况下,一线城市楼市成交火热,这也带动了土地市场的升温,尤其是在楼市成交火热的一线城市,房企纷纷在此补充土地储备,北上广深9月份的土地出让收入达到了年内新高,各大房企补仓的意愿也强烈起来。

  据中原地产研究部统计数据显示,截至9月21日,20大标杆房企在9月拿地总额创最近8个月最高纪录,高达328.34亿,包括保利、首开、龙湖、万科、方兴、世茂、万达等企业也纷纷进入土地市场。此外,截至9月23日,一线城市月内土地成交额高达531亿元,创年内最高。

 回暖并不表现在所有城市中,土地市场城市间分化明显

  由于一二线城市去库存相对较快,三四线城市库存仍然高企,因而房企紧盯一二线城市,以补充去库存带来的缺货。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,今年土地市场总体上是弱于去年水平的,这和房企的重心落在去库存方面是有关系的。尤其是三四线城市,部分土地出让的流拍现象比较严重,这使得此类城市的土地交易比较低迷。

  中原地产分析师张大伟则表示,房地产市场已经出现了明显的四不均:需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨跌幅不均衡。从全国房地产市场看,很多城市的库存积压已经非常严重,局部三四线市场即使在救市的情况下,依然酝酿崩盘风险。分城市来看,一线城市最被标杆房企看好。特别是降息后,一二线城市,楼市资金面将明显好转。三四线因为库存绝对值过高,即使信贷刺激,出现全面回暖的可能性也不大。

  房企积极补仓一二线城市,地王频现成特征

  随着一二线城市库存不足的风险增加,房企拿地的热情也随之上升,积极补仓成为主要策略。在房企对于拿地前所未有形成共识时,地王便是不可避免的特征表现。

  9月末上海的土地拍卖会现场,滨江集团和平安集团联合体以总价34.65亿竞得上海宝山区大场镇一宗宅地,其成交楼面价28755元/平方米,溢价率91.7%。上述土地是上海宝山区的纯宅地, 包括万科、龙湖、招商、九龙仓、中粮等其余14家竞争对手参与拍卖。而在十多天前,保利地产刚以41亿元竞得上海宝山区大场镇一地块,楼面价22314元/平方米,溢价率107%。

  同样的情况也发生在其他热点城市。9月23日,南京土地拍卖会上集中竞拍四宗土地,其中中海地产在经过89轮竞价后,以20.8亿元拿下城北G34商住混合地块,楼面价22373元/平方米,创造了南京的楼面价新高。 9月24日,深圳龙华一宗商业用地以总价112.5亿元,楼面价1.95万元/㎡成功出让;金隅股份以总价45.51亿元竞得合肥叉车厂地块,溢价率达148%,总价格创下合肥土地总价新高。在厦门,9月25日一向行事稳健的龙湖地产以45亿元拿下厦门马銮湾西部片区5商住地块,楼面价15679.44元/平方米,溢价率66.79%,无论是总价还是楼面价格都创造了厦门当地的新高。  

  对此,克而瑞研究中心研究员杨科伟认为,从房企角度看,市场供求风险降至低位,金九银十预期会继续加速存量消化,房企补货意愿增强。同时,近日国务院还下发《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》,部分房地产开发项目最低资本金比例下调5%,对保障性住房和普通商品住房开发房企并无影响,但能缓解高档住宅开发房企的资金压力,为“地王”诞生打下基础。此外,2015年供地计划完成率并不高,以一线城市为例,2015年1~8月一线城市商品住宅和商业服务用地成交仅完成年度供地计划的20%,政府仍需继续放量供应土地以确保完成计划。而这也给资金充裕的房企补充土地储备大好机遇。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,今年土地价格持续攀升的背后,和土地交易集中在一二线城市有关系。部分房企之所以能够承受较高的地价,也和此类房企联合拿地的动作有关系。通过联合拿地的方式,有效地分散了拿地风险。更重要的是,这也使得此类房企有能力继续捕获新的地块。

  按照正常规律,房企敢于拿高价地是基于对未来市场发展的信心,当前房企拿地动机多数是不得已的补仓需要。

 地价带动房价,房企挑战升级

  但令人担忧的是,由于房企集中在一线城市拿地,这些城市豪宅化趋势非常明显。以北京为例,截至目前,2015年北京仅供应了210公顷住宅性质用地,相当于计划供地量28%。与此同时,从去年以来,北京楼市良好的销售业绩又在吸引大批房企回归或者进入。肉少狼多,面粉贵过面包,就成了必然现象。这种现状引发了业内的担忧,商品住宅土地的高端化,或将加剧目前商品房市场高端化、普宅断层的情形。

  可以发现,地王的出现对于区域房价的确有所带动,但是对于房企本身而言却是非常大的挑战。以上述滨江集团和平安集团获得土地为例,由于楼面价2.87万/平方米,估算其地块保本售价在4.8万~5万/平方米,但目前周边在售新盘价格在2.7万~3.3万/平方米。对于滨江集团和平安集团而言,要卖到上述价格势必需要非常差异化的产品,但是能够带动房价上涨那么快显然还是存有疑问。无独有偶,9月23日上海的土地拍卖现场,金地集团以成交楼板价1.86万/平方米竞得嘉定区嘉定新城地块,这个拿地价格就需要做出3万/平方米的产品,但该土地周边的新房售价在1.8万/平方米~2.1万/平方米。

  虽然核心城市有比较良好的基本面,但是地价过高也将带动房企的风险增大。目前很多房企已经没有太多土地储备,而这也是迫使他们拿地的因素。虽看好未来市场,但土地价格过高,使得部分房企只能望而却步。中原地产研究部高级经理卢文曦认为,一二线城市的购房者更加理性,这些市场情况虽然良好,但是如果开发不够出彩的项目,那么一样将面临滞销难题。

  (本文来源:21世纪经济报道、第一财经日报等,有整理以及删减)

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