[中房研协]一线城市地价攀升 联合拿地模式扩容

2015-10-22 15:22:16来源:中房研协

扫描二维码分享
  • 城市:全国
  • 发布时间:2015-10-22
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:中房研协

 北京再出单价“地王” 土地稀缺引发房企“疯抢”

  10月20日,北京市丰台区花乡樊家村地块入市进行交易,葛洲坝以总价49.5亿元,配建4.1万平方米保障房面积收入囊中。据测算,该地块商品住宅部分的楼面价高达7.5万元/平方米,溢价率达50%,刷新了此前融创中国保持了两年有余的、在竞得农展馆地块时创下的7.3万元/平方米的记录,成为北京土地市场自启用招拍挂制度以来“身价”最高的“大腕”。

  根据北京市国土资源局网站统计,未来近一个月时间里,正在交易的各类地块还有32宗,其中经营性用地29宗,且多为住宅类用地,初步统计规划建筑面积近400万平米,几乎与前8个月北京成交宅地的规划总建面持平。这也是继2013年年底之后,时隔近两年北京土地市场再次出现集中供地热潮。

  待出让的地块中有6宗地块的起始价超过30亿元,最高的两块地均位于丰台区南苑乡槐房村和新宫村,起价分别达到了55.6亿元和57.3亿元。有分析指出,这意味着在未来一个月待售的土地中,预计将至少出现5-8宗地王,特别是位于丰台区的三宗地块与常营乡的地块,楼面价都可能突破之前区域纪录。

  亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,樊家村地块是今年以来四环内出让的第二宗住宅用地,其位置更优于上块“地王”石榴庄地块,稀缺程度不言而喻,因此遭到“疯抢”也就不足为奇。随着北京可供开发土地绝对数量的不断减少,目前土地整理中面临难度大、位置远等种种问题,因此土地尤其是宅地集中出现的机会将愈来愈少,因此这波集中供地也引发了开发商的极大热情与关注。

  地价高企,开发企业采取多种合作形式联合拿地应对困局

  随着一线城市土地成本的攀升,出于分担压力、摊薄风险、优势互补等考虑,房企联合拿地渐成趋势。于是,依据不同的城市区域、土地条件、项目定位,及目标目的,房企之间的联合拿地形式主要有三种,分别是:

  首先是“强强联手”,即龙头企业之间合作。万科和五矿、保利和招商、方兴(如今的中国金茂)和融创,都是业内佳话。

  其二是“内外联姻”,这种形式往往出现在一家大型房企初来乍到某个区域时,会选择一家当地企业,以直接借力他的资源。你有本土市场经验,我有品牌、资金优势,双方各取所需。2011年,香港九龙大举进军内地时,就靠此方式迅速铺陈开多个二线城市市场。

  最后是“跨界合作”,就是房企拉上“多金”的金融机构,在地价飙升、融资收紧的现实下,通过与金融机构等融资平台之间的战略合作,拓宽直接融资方式、建立完备通畅的资本通道。而从金融机构方面说,尽管房地产行业风光不及当年,但总体收益尚算稳定,因此他们也多乐于涉房。

  而在北京,除了以上三种形式,还有一个地域性模式——央/国企+一线上市房企。某业内人士一语道破:“一个多出钱一个多出力,这是闯荡残酷的北京土地市场和销售市场的最优组合”。

  私企在选择央企或国企合作时还是多遵循“本地优先原则”。首开成为近年来北京土地市场上最受欢迎的“中国合伙人”就是体现,今年截至目前,它的名字在住宅用地拿地联合体中出现频率最高——多达6次。

  回溯成交历史,可以发现一个变化——拿地联合体的成员数量呈逐年增多趋势:2012年时,联合体还只由两家企业组成;到2013年时,开始出现了由三家房企组成的联合体;2014年当年,有两宗地块是由四家联合体携手获得的;今年到目前为止,两家企业以上组成的联合体在联合拿地中的占比提高为五成。

  联合拿地大势所趋,但不能忽视和回避的问题是,各家房企在开发理念和追求利润方式上存在差异。而这种差异在央企、国企和私企之间可能更为明显。1+1能否大于2,关键不在于各方出资多少,而在于彼此在企业文化、经营理念、利润分配上的趋同。

  (本文来源:根据网络公开信息整理。)

专 题
返回顶部
扫描二维码分享
返回顶部