[克而瑞]“非理性”狂欢 一线土地风口的四大特征

杨科伟、陶媛2015-12-04 14:48:56来源:克而瑞

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2015-12-04
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:克而瑞

  11月的土地大戏落下帷幕,一线城市表现尤为亮眼,特别是北京,基本逢拍必出地王的节奏。在高溢价土地集中交易的背后,明显有以下四方面特征:

 一、单月土地成交金额破千亿元,创历史新高

  近两年来,一线城市几乎成为所有房企的必争之地,土地市场的争夺激烈程度堪称疯狂。从CRIC监测数据来看,11月一线城市土地成交建筑面积为710万平方米,创下22个月以来的峰值;土地成交金额更是突破千亿元大关,达1015亿元,创历史新高。

  一线城市土地的疯狂也可以从溢价率得以印证。根据CRIC监测数据来看,今年以来各城市能级的土地成交溢价率均处于上行趋势。但从土地成交溢价 率绝对值来看,大多数时间一线城市溢价率占据绝对高点,尤其是今年10月,一线城市的土地成交溢价率高达43.41%,房企争夺的激烈程度可见一斑。

 二、逢拍必出地王,面粉贵过面包成常态

  地块在房企的争夺之下,“地王潮”出现了。11月北京成交的17宗地块中6宗地块是为区域单价或总价地王,1宗为全市总价第三。此外,房企以区 域商品住宅成交均价作为土地成交楼板价似乎成为共识。就11月一线城市成交的土地来看,不少土地的成交楼板价已超过板块内商品住宅的成交均价。上海新江湾 城地块增加中小套型比例后再次上市,仍拍出4.9万元/平方米的楼板价,扣除保障房部分,楼板价更是高达6.3万元/平方米,而新江湾城在售项目均价仅有 4.6万元/平方米。类似这种面粉贵过面包的地块在北京更是普遍,11月成交的17宗地块中有5宗地块的成交楼板价超过板块房屋售价。

 三、城市之间分化显现,京沪火爆而广州略显冷清

  在一线城市抗风险力凸显的当下,房企争相涌入,因此一线城市地价愈发的高。但值得注意的是,并非所有的一线城市都是香饽饽,城市分化已然延伸至 一线城市。就11月成交的土地来看,北京成交的17宗经营性地块中13宗地块溢价率高达50%以上,仅有2宗昌平区的地块底价成交。上海成交的15宗经营 性地块中4宗溢价率在45%以上。而广州成交的9宗经营性地块中仅有3宗地块有溢价,且最高的溢价率不足30%,位于广州中心城区荔湾区的一宗纯住宅用地 甚至底价成交。与北京和上海土地市场的火热情景相比,广州土地市场显得异常冷清。

  此外,从土地供应的区域来看,上海土地供应多在中坏以外,北京五环以内基本无地可推,深圳可开发的土地更是少之又少,而广州中心城区亦有不少土 地待开发,11月成交的9宗地块均位于中心六区以内。可见广州土地不被房企追捧已久。究其原因,无非是广州房价远低于其他一线城市,且房价涨幅预期不高, 加上广州高端项目成交不济,项目溢价不高所致。

  四、拿地后“退地”频频,谨慎投资仍是主旋律

  以前从未发生的一线城市退地事件近期出现了两次。10月下旬,碧桂园和中国金茂联合体,以及龙湖平安兴昌联合体高价拿下北京地块后,碧桂园和龙湖平安先后打算退出。

  联合拿地后部分房企退出似乎给火热的土地市场浇了一盆冷水,房企已然意识到高成本拿地之后所要面临的种种风险。第一、小范围内大量高价地块极有 可能导致高端项目扎推,同质化产品过剩。第二、任何城市的房价都有承受极限,地价带动房价上涨亦有空间限制,不可能永无止境的上涨。说明即便是一线城市, 当前房企开发投资意愿仍然偏谨慎保守。

  综上,从当前土地市场的四大特征可以看出,不少房企可以说不计成本的布局一线城市,但事实上拿地就赚钱的时代已经远去,狂欢之后的冷静思考尤为 必要。在城市布局上可以将目光放宽,不少二、三、四线城市仍有较强投资价值。一线城市“地王”项目,应该将重心放在市场需求精准定位和产品开发,符合市场 需求的适销对路的产品才是此类项目从“解套”甚至到卖出高价的关键。

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