[中房研协]上海三地块中止出让 土地市场火热或引政策出台

2016-08-25 09:53:29来源:中房研协

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2016-08-25
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:中房研协

  导读:今年以来,一二线城市地王频出,高总价高单价高溢价的拿地行为,导致房地产市场后续酝酿风险。因城施策背景下,各地方政府的态度和调控措施尤为重要。  

  地王风波又起,上海楼市或面临加码调控  

  8月22日,上海土地交易市场发布公告称,因需对浦东新区唐镇新市镇D-04-06地块出让条件中设置的公共服务设施要求作进一步优化,根据出让人要求中止本地块的出让活动,待相关内容确定后再恢复出让。据悉,该地块于今年7月25日在上海土地市场挂牌,业内预测它很可能成为上海外环外的第一宗单价10万/平的地块。但才过去一个月不到,地块就“中止出让”了。

  无独有偶,8月18日浦东新区上海国际医学园区20-10、21-10地块也中止了出让,给出的理由是周边教育配套尚未落实。

  同一时段,三块地接连中止出让,这不免让外界猜测连连。这一举措,被业内猜测,上海是否也正酝酿新的土拍政策来控制地王频出,也有传言称,四季度上海楼市可能面临收紧,有关部门将于9月起进一步收紧信贷政策。

  在此之前,上海土地市场表现抢眼。数据显示,上海7月份成交7宗宅地,其中3宗进入7月全国住宅用地总价排行榜,当月土地出让金额达到250亿元。

  引发各方关注的是,8月17日,上海静安地王创下土地成交史上最贵地王记录后,当日晚间新华社发表评论文章《持续抓好楼市调控不可松劲》,表示要加强房地产调控,防止地价房价过快上涨。

  实际上,进入2016年以来,一线城市住宅用地供地,总体持续偏紧。北京在7月仍无住宅用地入市,年内已有3个月无宅地推出,4个月无宅地成交,土地市场倍显冷清。在最近北京市的一份内部文件中,当地高层更是反复强调“坚决不能出地王。”

  去年上海也曾出现过多宗地块中止出让的情况,彼时网上传是因为土地市场过热气候。而随后,上海就重新规定了“中小套型占楼盘总面积不得低于80%”。

  的确,目前的上海土地市场,不仅是“一天诞生三宗地王”的节奏,而且土地价格已经冲破了10万/平。受到市场带动,这几宗中止出让的地块得到的市场预期也都不低。这样的热度,让人不禁联想,这一轮土地中止也是要出政策的节奏。

  政府调控抉择难题  

  供地偏紧,反映出一线城市政府楼市调控的抉择难题。  

  一般认为,增加土地供应,是防止地王频发的调控的手段之一。国土部部长姜大明提到的稳定房价的措施中,就包括增加土地供应面积。

  然而,这似乎与房地产市场的非理性现状有所出入。中原地产统计数据显示:截至8月22日,全国卖地最多的50大城市合计成交土地建筑面积为69489万平 米,与2015年同期基本持平。但土地出让金累计达到了1.39万亿,相比2015年同期的9342.8亿,上涨幅度达到了49.22%。

  和住房供求不一样,土地背后的差异性更大,所以并非供地增加了,土地价格就会下降。更何况每块用地的属性非常不一样,这会极大地影响土地的竞拍价格。  

  目前,全国在一二线城市出现地王潮,根本原因还是资金潮下的资产荒。在过去一年,房地产政策宽松,上市企业融资资金成本大幅下调,也导致了很多企业敢于拿地,在土地市场也表现得更加激进。  

  一方面,是土地市场高总价、高单价、高溢价带来的房企资金链风险,一方面是地王在市场炒作下,对房价的带动效应。如何制定政策,使得市场回归理性,有效实现“去库存”,抑制资产泡沫,考验着各地政策制定者的智慧。

  建议:针对供需不平衡的一线城市,可从三个方面入手进行调整:一是城市更新,对已经不适应现代化城市生活的地区进行必要的、有计划 的改建。二是在产品业态上,加大租赁产品的比例。比如,一线城市未来更应发展长租公寓,使生活方式从购买向租赁转变。三是其他非租赁物业。比如,商业改租 赁等,政策需给予一些支持和鼓励。

  从政策方面看,此前一线城市以及部分热点二线城市都出台了新一轮调控政策,呈现出调控收紧态势。有关部门可以通过限购使炒房需求降低,进而利于控制房价。限购主要考虑了两个作用:一是通过限购,能够使得潜在的购房需求降低,进而将有限的房源优先分配给普通或刚需购房者;二是通过限购,使得市场需求释放更有节制。  

  最后,对监管部门而言,楼市调控仍有三方面应引起注意:一是应注意稳定市场预期;二是注意营造一个公平的市场环境和体系;三是注意从供需两端进行调控。  

  (本文来源:21世纪经济报道、中国证券报等)

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