[克而瑞]从建设用地到房地产用地，中间差了多少个量级？

　　在3月初的两会定调后，又到了各地密集制定、发布年度土地供应计划的时候，但日前印发的《全国国土规划纲要(2016-2030年)》(以下简称《纲要》)，还是给土地供应上了一道“紧箍咒”。《纲要》要求到2030年，国土开发强度不超过4.62%，城镇空间控制在11.67万平方千米以内。而老表哥手上又正好有最新的相关数据，于是就建设用地指标进行了一些相关研究。

  供地紧缩期不会很快到来，至少2020年前无需过多担心

  此前业内关于《纲要》本身的讨论已经很多，但干货较少，主要是因为相关研究很机械、也很无趣，这里老表哥直接给到一些结论和关键数据。

  1．2020年前，不用过多担心建设用地指标进一步收紧。建设用地供应收窄早已在两年前开始，2015年新增0.48万平方公里，2017-2020年期间年均新增0.42万平方公里，下调的幅度并不大，2020年之后才会加速下调。

  2．城镇空间扩展利好房地产业发展。至2030年前，城镇空间占建设用地比重将不断加大，在2020年前还会有一段较快速度的上涨。从2015年的8.9万平方公里到2020年的10.21万平方公里，中间还有1.31万平方公里的增量，相当于9个北京市的建设用地面积，超过目前所有城市建设用地面积的1/5。

  3．与房地产业相关的土地面积只是全国建设用地的一小部分，但也已经足够多。从存量来看，2015年底，全国建设用地总计38.6万平方公里，考虑到房地产市场主要在城镇展开，其中所有市县的建设用地约为7.16万平方公里，进一步与房地产跟密切相关的，居住用地约为2.26万平方公里，商业服务业用地0.5万平方公里。

  从增量来看，2016年全国建设用地供应0.58万平方公里，其中房地产用地为0.1万平方公里，即便以1.8的平均容积率计算，也足够覆盖2016年的全国商品房销售面积(0.157万平方千米)。

  更值得关心的应当还是城市数据。毕竟全国层面数据一般都是一如既往的“稳定”，大家更关心的还是差异更大的城市市场。

  多数城市仍在快速扩张，新增建设用地足以覆盖购房需求。

  就建设用地增量与商品房销售面积之比来看，虽然2016年一、二线城市成交大幅放量，但大多数城市新增建设用地指标还是足以覆盖销售需求。计入容积率因素，诸如海口、成都、南昌等市2016年商品房销售面积均不足上一年建设用地新增量的一半，南京、苏州等热点城市也基本处在供求平衡的位置。

  受划定城市边界影响，近年北京、上海、深圳等少数城市新增建设用地指标确实存在一定困难。但对比庞大的存量建设用地规模来看，老表哥觉得只要这些城市能做好城市规划，通过 “腾笼换鸟”来提高土地使用效率，也不必过虑土地不足的问题。以上海为例，2016年商品房销售面积超过2700万平方米，但所需土地面积仅为全市相应建设用地的1.2%，换言之，只要上海的建筑平均更新周期小于80年，即足以满足2016年商品住宅销售速度。

  建设用地变化对楼市短期影响并不明显

  为进一步探究建设用地指标和城市房地产健康度的关系，老表哥对各项人均建设用地指标和次年城市房地产消化周期做了相关性分析，选取样本是所有一二线城市，结论是，二者直接并不存在明显的强相关。这也印证了上文的判断，由于建设用地指标足够“富裕”，所以至少在中短期内，建设用地指标的变化还不会反应到商品房市场上。篇幅有限，这里老表哥就放两张大家最关心的散点图。(相关性检验结果表格见文末附表)

  住宅、商服并非新增建设用地的最主要部分

  按由高到低排序，2015年一、二线城市最喜欢新增的用地类型依次为道路建设用地、居住用地、商服用地。扣减最多的是公共管理用地、工业用地和市政工业用地。

  具体到城市，2015年，全国城镇建设用地人均增量前三甲是南昌、合肥和海口，分别增长了13.5、11.5和10.1平方米。但三座城市增长点各不相同，南昌以宅地为主全面增长，合肥公共管理用地负增长，主要增长点是商业服务业、交通和绿地，海口则是以商业为主，住宅为辅。

  成都、厦门、贵阳等市建设用地指标“腾笼换鸟”，市政公用设施、公共管理用地、工业用地是削减主力，增量主要放在道路交通和商服用地。

  上海、沈阳建设用地指标无变化。

  长沙、北京建设用地指标负增长，主要减少的都是公共管理用地。

  高人均居住用地≈高库存，反之却并不成立

  人均居住用地指标方面，长春、大连、乌鲁木齐、昆明、上海人均居住面积远高于其它城市，除上海外，其他几座城市均为典型的库存压力城市。但在人均居住用地面积较低的城市中，该指标的代表性却不强，如西安、太原、石家庄仍存在一定供应压力，重庆供需相对平衡，而深圳、广州、杭州却又是典型热点城市。从增量指标来看，厦门、南昌等市相对较高。 

  海口迎来商服用地扩张“元年”，成都商办库存压力仍在持续积累

  商业服务业用地方面，从增量来看，2015年恰是不少城市商服用地的扩张“元年”，典型如海口人均商服用地面积增加了3.45倍，达到了6.1平方米/人，成都、合肥、贵阳也增长了一倍以上。但过快的上涨也带来了滞销的恶果，目前合肥、贵阳的商办库存压力已经显现，而作为中国综合体存量最多的成都，其商办产品库存压力更是雪上加霜。

  从总量来看，大多数城市人均总量均较为接近，南昌最高，达到了12平方米/人，其它城市多在4-8平方米之间，郑州最低2.76平方米/人。但由于各地商业服务业发展差距巨大，人均商服用地的差异并不能反应实际情况。

  综上，在二十年、三十年的长时间跨度上，我们或许可以说建设用地指标决定了一个城市空间发展的上限。但由于目前绝大多数的城市用地作用没有得到充分发挥，且各地人口结构、收入水平、城建发展、消费倾向等存在巨大差异，从短期来看，单看建设用地指标跟房地产健康度没有必然联系。我们只能说如果某项建设用地过多的城市，目前相关市场有可能存在一定供过于求的隐患，如长春、昆明等市的住宅市场即是如此；但建设用地少并不意味着供不应求，如人均商服用地较低的重庆，其商办市场依然存在较大的库存压力。

  对于近期国家、地方陆续出台的城市建设用地边界规划，老表哥觉得还是不必过分担心，也应该更多的从更好的方面去看，毕竟和“摊大饼”伴生的投资、投机性市场相比，还是城市更新带来“静安府”们更有益于区域价值的提升，也更有利于行业发展。

**********  一些相关说明和一些衍生研究  **********

  Q：为什么最新的全国建设用地总量数据只到2015年？

  老表哥：因为最新的土地变更调查结果是在2016年8月公布的。

  Q：什么是(城市)建设用地？

  老表哥：我查阅了一些相关资料，因出处和年代的不同，定义略有差异，有说八类，也有说九类的。按住建部的定义，城市建设用地指城市用地中除水域与其他用地之外的各项用地面积，即居住用地、公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地、工业用地、仓储用地、道路交通设施用地、公共设施用地、绿地与广场用地八大类用地。不过我觉得总结最好的还是这个：建设用地是利用土地的承载能力或建筑空间，不以取得生物产品为主要目的的用地。

  Q：城市建设用地和全国建设用地有什么不同，差距有多大？

  老表哥：差异主要在统计范围上，统计局口径的城市建设用地与住建部数据一致，统计范围为城市的建设用地，不包含县、村，所以远小于国土局公布的全国建设用地。2015年，全国建设用地面积约为38.6万平方公里，城市建设用地约为5.16万平方公里，城市建设用地仅为全国建设用地的13%。

  Q：为什么不用2016年供应城市建设用地估算当年全国建设用地总量？

  老表哥：每年的供应城市建设用地包括存量和新增量，与全国建设用地净增量并不相同。2013-2015年，建设用地新增/当年建设用地供应的值分别为0.75、1.08和0.89。

  Q：虽然与房地产关联不强，各地道路交通面积是怎么样的？

  老表哥：短期参考意义有限，车均道路面积是用当地牌照测算的，再加之没有剔除市政施工因素，所以统计数据和实际存在较大的差异，只能说对外地牌照不多的城市长期发展有一定借鉴意义。如上海车均的道路交通用地高居首位，但由于有大量的外地牌照，城市道路依旧拥堵。反倒是车均道路面积较小的城市更贴合这项统计数据，如杭州、深圳、广州市区的拥堵程度都是有目共睹。

   附表：人均城市建设用地变化与城市消化周期指标相关性分析(相隔两年结果也与此类似，不再赘述)