[克而瑞]以2016年50宗地王现状调查，一窥市场真实供求

  21日，住建部等三部门召开了部分省市房地产工作座谈会，再次明确了楼市“房住不炒”的定调，提及保持调控政策稳定性、加强金融监管、加大供应、打击炒作等多个方面,调控的层层升级也旨在缓解当前诸多城市楼市供需失衡的矛盾。然而事实上，从土地出让到房源供应尚有时间差，今年的新增房源主要倚仗去年和前年获取地块能否顺利入市，2016年堪称是“地王年”，全年产生了超340宗单、总价地王；时至今日，去年那些高价拍下的地王现状如何？我们选取了热门城市的50个典型地王项目展开了分析。以此一窥当前乃至明年热点城市供求关系的真实状态。

  “地王”开发缓慢仅7个项目入市

  多数处于已开工未开盘阶段

  据CRIC统计，目前50宗地块中有43宗尚未入市，其中包含15宗未开工，27宗已开工未开售的项目，总体来看，整体地王项目的开发速度还是较为缓慢的，究其原因，无外乎以下几点：

  一是地王地块一般都处于房价较高的核心一、二线城市，这些城市往往也是2017年政府“控房价”的重点区域，区域“限价”甚至直逼地王项目拿地楼面价，当前入市必然亏本。以东莞颐和翡翠花园为例，虽然目前处于已开工状态，但预计2018年5月才会入市销售，目前区域限价标准为20000元/平米，远低于房企拿地楼面价25264元/平米。

  二是因部分地王项目拿地成本过高，“面粉贵于面包”的现象屡见不鲜，在地王成交楼面价与周边竞品项目成交均价无异的背景下，高端产品入市也很难有较高的溢价空间。天津的万科翡翠大道项目拿地楼面价为22628元/平米，目前周边项目在售均价也仅为22000元/平米，至今仍处于未开工阶段。

  三是融资门槛提升、限购限贷等一系列调控政策的出台也使得房企资金回笼的速度受到了影响，而地王项目开发无疑需要高成本投入，所以部分房企也选择延缓地王项目入市。

  已开盘“地王”项目

  定价普遍紧贴区域“限价”

  且去化表现平平

  从已开盘的7个地王项目来看，大体呈现出以下几大特点：

  一是基本都依据区域或板块政府限价来销售，但盈利空间着实有限。若将成交楼面价的2倍作为项目入市价格基准，仅有4个项目（北京绿地·海珀云翡、合肥文一塘溪津门、济南绿地新里城和无锡蠡湖金茂府）的开盘售价超越了这一基准，实现了“保本”销售。而南京海玥名都为了符合限价标准入市将开盘价定为44600元/平米，与此前拿地楼面价42561元/平米相差无几，基本已毫无盈利空间。

  二是多数地王项目入市，去化表现平平。因地王项目基本定位于中高端或豪宅系，客群面向于高净值人群，在整体楼市调控趋紧的背景下，销售情况一般；以杭州首开金茂府为例，于2017年6月28日开盘，当周定金签约率仅为43%。

  总结

  自去年以来的楼市紧缩调控未来仍“不松劲、不歇脚”地维持较长时间，政策效果已经在市场供求方面有所反应，成交量逐月下滑，然而土地市场却依旧火爆，在一、二线火爆成交、土拍市场竞争异常激烈，地价水涨船高之后，三四线城市又称为新的战场，300城平均地价相比年初增长105%，这无疑预示着未来房价必然要再次上涨。而当前不断升级的调控政策，又让房企陷入“困境”，选择正常入市势必要符合“限价”标准，盈利空间会进一步收窄甚至存在亏损的可能；即便顺利入市，销售是否能达到预期仍存在巨大的变数。选择推迟入市以时间换空间，意味着企业的资金链将备受考验。正是这样的“纠结”状态如果不能尽快破除，城市市场供不应求的状态必然难以根本转变，而其他一切措施又都面临“失效”的尴尬。