[中房研协]北京推出“20年使用权土地”

2018-01-16 11:52:31

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  • 城市:北京
  • 发布时间:2018-01-16
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:中房研协

  导读:说到土地使用年限,第一时间想到的是什么?是住宅70年“产权”,还是“50年产权”的商业办公?或者是“50年产权”的工业科研用地?所谓的几十年“产权”,说的都是土地流转之后的使用年限。在这个领域,20年使用期限的土地,是非常少见的,而北京首次破冰,将推出一批最长年限20年的土地。

  北京推出最长年限20年土地

  1月12日中午,北京市政府办公厅印发了《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见》。

  《意见》要求各区政府、北京经济技术开发区管委会要统筹规划,组织高精尖产业优先在各类园区落户,并通过弹性年期出让土地和土地年租制等方式,控制和降低土地使用成本,为高精尖产业发展提供有力保障。由于房价主要由地价构成,建筑成本占比较低,缩短土地使用年限有利于降低房价。很明显,这是北京为了降低营商成本而采取的重大新举措,其目的是为了降低北京鼓励的“高精尖企业”的用地成本。年限短了,土地价格自然会降下来。对于企业来说,先付20年土地租金,将来看情况再决定续不续期,更加灵活机动。

  首先,要拿到这些地,这些企业得是“高精尖”企业。一家高精尖企业在入驻园区时,可以采取租地或者买地、租房屋的方式进驻。如果要买地,在新政下,从原来的50年缩短到出让年限最长为20年。年限的规定切断了利用房地产模式变相盈利的可能性。

  其次,这些地块,都处在国务院、市政府认定的19个园区内,包括国务院批准设立的开发区:北京经济技术开发区、中关村国家自主创新示范区、北京天竺综合保税区。市政府批准设立的开发区:北京石龙经济开发区、北京良乡经济开发区、北京房山工业园区、北京通州经济开发区、北京永乐经济开发区、北京临空经济核心区、北京顺义科技创新产业功能区、北京昌平小汤山工业园区、北京采育经济开发区、北京大兴经济开发区、北京兴谷经济开发区、北京马坊工业园区、北京雁栖经济开发区、北京密云经济开发区、北京延庆经济开发区、北京八达岭经济开发区。北京将在19个重点区域中启动“弹性年期出让土地和土地年租制”,除了极特殊情况,土地流转年限缩短到20年以内。

  第三,拿地之前,区政府、亦庄管委会还要明确每个园区的企业准入条件,明确产业类型、投资强度、产出效率、创新能力、节能环保等要求,作为土地供应的前置条件。

 北京是首创吗?

  首创这种“供地方式”的是深圳前海。早在2013年,深圳出台了“前海深港现代服务业合作区土地供应暂行办法”,首次批量推出了20年期限的产业用地。

  深圳前海规定,20年期满,符合产业发展导向、企业经营状况良好的,可以“在缴交市场地价后续期”;未达到续期条件的“给与适当补偿后收回土地使用权,对用地和建筑物重新安排”。也就是说,北京这次“土地新政”是对深圳前海经验的一次“学习”。但以北京过去一年楼市调控态势来看,北京在学习前海的同时,一定会比前海力度更大、而且极有可能会有新的创新。

  怎样创新?其实这个制度完全可以推而广之,使用到住宅用地的转让当中。比如推出20年使用期的住宅用地,期满之后开征房地产税。甚至直接推出无土地转让费用的住宅,从建成入伙当年开始征收房地产税。我们不应把这一现象看作为特例,更应把政府的这一政策看作是大幅实行的试水。随着20年土地限制性推出的成功,大范围实行就有了理论及事实依据,未来几年内可能会出现多块20年甚至20年内的出让土地。使用的特例名目可能是“高精尖”,可能是“创意产业”,可能是“商务核心”。最终可能是所有地块。

  这样做的好处是:房价会大幅下降(持有成本大增),尤其是一线城市,地价占房价的70%。比如目前北京某区域新房价格是每平米10万元,采用“零使用年限”方式转让的土地上兴建的新房,售价可能只有每平米3万元,但需要从入伙当年开始征收房地产税。

  对房价产生什么影响?

  目前房地产税开征的主要障碍是:商品房都已经缴纳了70年地租,再征收房地产税是“重复征税”。如果对“零土地使用年限”的住宅征收房地产税,则没有法理上的障碍。(可以对真正的首套房家庭半价征收)

  即便是北京的“20年使用期”的土地只针对产业用地,其对楼市的影响也是非常显著的。这意味着北京营商成本在降低,有利于增长北京的竞争力。这种竞争力当然会吸引更多人口流入,最终给住宅供应带来新的压力。

  这就构成了中国楼市的一个怪圈:随着租赁住房+共有产权+各类20年产权住房的出现,一定程度上平抑了核心城市的房价,使更多人才看到了在核心城市居住及工作的可能,导致人才大波涌入。随着人才的不断涌入,最终的结果是核心城市房价越来越高,同时带动周边依附城市房价越来越高,最终形成阶梯层次房价的大城市群。

  反正不管怎么说,“20年使用期”土地在更多城市的出现,都是一件大事。它意味着中国的“城镇化”将呈现出势不可挡的“大城市化”,人口将不断向二三十个大城市集中、再集中。能在买房问题上“一次到位”(选对城市)的人,可以避免被楼市“盘剥两次”或者“盘剥三次。”

  (内容来源:新钱粮胡同、乐房投资俱乐部、财经观潮等)

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