[天风证券]土地市场持续分化,关注一二线为主、融资优势房企

2019-06-25 16:32:07

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2019-06-25
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:天风证券

  土地供应(2019.06.10-2019.06.16):百城土地供应建筑面积同比下降52.16%

  本周合计供应149宗地块;其中住宅用地56宗,商服用地36宗,工业用地53宗,其他用地4宗。

  本周100城土地供应建筑面积合计1210.24万平方米,环比下降52.23%,同比下降52.16%,年初至今累计同比增速为-14.6%。其中一线、二线、三线城市供应面积分别为129.96、623.42、456.86万平方米,环比增速分别为95.09%、-55.59%、-57.02%;同比增速分别为375.3%、-36.4%、-69.99%。年初至今累计增速分别为18.4%、4.0%、-18.9%,环比分别提升4.14、-1.75、-2.43PCT。

  本周100城土地挂牌均价4817元/平方米,环比上升36.11%,同比上升100.29%。其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为1407 8、3692、3609元/平方米,环比增速分别为224.75%、5.82%、1.6%;同比增速分别为195.76%、7.36%、109.1%。

  土地成交(2019.06.03-2019.06.09):百城土地成交规划建筑面积同比下降31.79%

  本周合计成交158宗地块;其中住宅用地84宗,商服用地23宗,工业用地41宗,其他用地10宗。

  本周100城土地成交规划建筑面积1861.3万平方米,环比上升38.51%,同比下降31.79%,年初至今累计同比增速为-8.79%。其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为2 01.44、1182.24、477.6 2万平方米,环比增速分别为631.45%、75.95%、-25.88%;同比增速分别为194.22%、48.45%、-74.37%;年初至今累计增速分别为29.75%、-2.65%、-17.29%,累计变动分别为4.56、1.77、-3.95个PCT。

  本周100城土地成交均价3660元/平方米,环比上升4.04%,同比上升60.6%。其中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为59 23、3042、423 7元/平方米,环比增速分别为-44.99%、-31.38%、87.98%;同比增速分别为-17.94%、38.65%、98.55%。

  投资建议:政策方面,本周西安限购政策继续加码,户籍人口需落户满一年或交满12个月社保,非户籍则需要5年社保,进一步缩减投资、投机空间。

  资金层面,房企融资边际收紧,但总体好于去年同期,海外融资加速提升。

  在5月提示了融资边际收紧之后,5、6月房企融资额明显减少,但截至6月14日,房企今年已发行信用债437只,融资金额近3390.90亿元,同比去年分别增长49.1%、34.9%,明显宽松,且融资成本普遍下降。

  6月开始部分房企融资转向海外,截至目前,内地房企在海外已发行了87只债券,合计融资352.1 4亿美元。政策和融资端的边际收紧或将加速地产公司集中度提升,资质较好、融资能力强以及布局一二线的房企或强者愈强,而以三四线为主或资质较弱的房企融资或明显受到影响。

  宏观层面从5月宏观数据来看,PMI再次降到荣枯线以下,贸易摩擦升级预期较强,降息降准预期再起。博弈政策角度我们认为当前时点,建议关注资质较好、海外融资额度较高的二线高弹性品种及防御性龙头:1)二线成长标的弹性有望凸显:中南建设、阳光城、新城控股;2)防御性较强的龙头:万科、金地、融创、招蛇、保利;3)房产中介:国创高新、我爱我家;4)REITs 及利率下行:光大嘉宝;5)自贸区及长三角一体化:城投控股、上实发展、光明地产、上海临港。

  风险提示:政策变化不及预期,房屋销售不及预期

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