土地周报 | 土地成交量价上行,深宁苏第三轮集中土拍延续低温

2021-12-01 10:36:19

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2021-12-01
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:克而瑞

 2021年第48周

  11月22日-11月28日,临近年末,重点城市三轮供地节奏明显加快,目前已有21城公布了第三轮集中出让地块明细。同时,三轮集中土拍潮也来临,本周就有深圳、南京和苏州等三个城市完成了本年度的最后一轮集中出让,因此重点监测城市的成交量价也得以继续上行。不过,从土拍表现来看,这三个城市的第三轮土拍中底价成交、国企托底的现象较二轮更加突出,整体热度较二轮进一步走低。

  土地政策

  北京供地将向副中心倾斜

  广州修订租赁住房奖补实施办法

  11月22日,北京市发改委和住建委联合发布关于报送2022年房地产投资计划的通知。《通知》提出,为了疏解中心城区人口,加快新城、重点片区建设,2022年北京市房地产投资计划安排中心是城市副中心、平原新城等重点区域,土地供应也将会向这类片区倾斜。此外,《通知》中还提出加快推进公共租赁住房、集体土地租赁住房、共有产权住房建设,预计明年北京的保障房供地力度还将扩大。而广州也于次日发布新修订的发展住房租赁市场奖补实施办法,明确新建、改建等奖补比例,鼓励各方参与租赁市场发展。

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  土地供应

  四城集中发布三轮供地

  至此21城三轮供地公告已出炉

  供应方面。继上周七个城市集中供地后,本周天津、郑州、长沙和沈阳也相继公告了第三轮集中出让地块,至此21城已经公布第三轮集中供应地块。因此,重点监测城市的总供应建筑面积本周也仍在高位,总挂牌量达3506万平方米。重点城市集中供地方面, 对比二轮供应量来看,天津、长沙和沈阳的供应量均较第二轮明显缩减,尤其是天津,第三轮仅公告了11宗地,总供应量仅137万平方米,不到第二轮供地量的两成;郑州的供应量则较二轮有所上涨,共推出41宗地,总量达497万平方米。此外,常州也推出了下一轮集中出让地块,共计7宗,总建面约92万平方米,起价107.1亿元;值得注意的是,常州此次取消了新房毛坯备案指导均价,同时也未对学区作出明确划分。

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  土地成交

  深圳、南京、苏州集中土拍

  拉动成交量价持续上涨

       成交方面。重点监测城市总成交建筑面积为1690万平方米,环比上涨六成以上,不过仍不及去年同期;总成交金额为1346亿元,较上周亦大幅回升;价格方面,由于本周集中土拍城市均为高地价城市,受此影响平均地价走高至7960元/平方米,同环比均大幅上涨。

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       聚焦到城市层面。本周共有三个城市集中土拍,分别是深圳、南京和苏州。其中,深圳计划出让11宗地,最终全部成功出让,共揽金368亿元;南京计划出让61宗地,最终成交44宗地,共收金305亿元;苏州计划出让26宗地,最终成交25宗,共收金368亿元。三城土拍相同之处在于国企托底现象更加显著,本地政府国企拿地幅数占比基本都在七成以上,土拍低温态势延续。其余城市中,南通、湛江、金华等城市的成交量相对较高,均在50万平方米以上。

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 市场热度

  深圳、南京、苏州三轮溢价率均较二轮走低

  国企成为拿地主力

  成交溢价方面。尽管近来房企融资环境边际放松,但更多是针对国企等现金流较为稳健的企业,大多数民企的资金链仍然压力巨大。因此,多数房企仍在“躺平”,拿地积极性并未明显上涨,土地成交也因此难产生较高溢价。如本周集中土拍的深圳、南京和苏州,底价成交仍是主流,多数地块更是由本地国企竞得。最终三城成交溢价率均未超过5%,且都较二轮进一步走低。

  主力成交城市溢价率未能升高下,本周重点监测城市的成交溢价率也仍在低位运行,仅为2.1%。同时,土地流拍率也因南京有多宗土地临期撤牌而较上周上升至19.2%,土地市场热度仍在低温。

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  周度TOP5

  深圳、南京三轮土拍热度分化

  提利润下优质地块房企争夺激烈

  本周,深圳、南京和苏州三个热点一二线城市迎来了第三轮集中土拍。从土拍结果来看,三轮土拍延续了二轮土拍低温态势,国企托底现象更加明显。不过,对于深圳和南京而言,内部土拍热度更加分化,底价成交与封顶摇号并存。

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  深圳和南京之所以仍有部分地块竞争激烈,主要是由于两城调整了三轮供地规则,优质土地出让条件较前两轮明显降低,利润空间也因此提升。以本周成交单价TOP5地块来看,相比周边同类地块来看,5宗地的价格均出现了下调,因此房企参拍意愿较强,最终5宗均溢价成交,其中4宗进入了摇号阶段。

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 重点地块点评

       前海桂湾宅地封顶摇号成交

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  地块分析:

  11月末,重点城市三轮集中供地逐一开拍,深圳也于本周迎来了第三轮集中供地。和第二轮供地相比,深圳此次供应规模明显缩减,仅推出了11宗地,总建面达187万平方米。最终,这11宗地均成功出让,共收金368亿元,平均溢价率为4.65%。

  尽管和二轮相比深圳此次摇号地块占比明显减少,但配套较少、利润空间充裕的地块仍吸引了不少房企参拍,优质土地竞争依然十分激烈。以11宗地中最为优质的前海桂湾地块来看,该地块位于前海板块,区位极为优越,并且仅配建1.9万平方米的租赁住房,配建面积也明显少于以往出让地块,拿地成本较第二轮周边成交地块的价格明显降低。另一方面,地块上住宅销售限价达9.2万平方米,人才房售价达5.2万平方米,因此即使配建人才房封顶,该地块的利润空间仍然比较充足。此外,该地块周边的二手房价格基本都在10万元/平方米以上,有一定的倒挂空间,未来去化压力也不大。在利润空间充裕、去化压力小等影响下,该地块吸引了5家实力房企参拍,最终以摇号成交,成交总价为86.65亿元,平均楼面价为41255元/平方米。


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