[中房研协]杭州土拍热度回升，房地产市场变中趋稳

  【热点聚焦】

  12月21日，杭州迎来第三轮集中供地出让。与广州、无锡、福州等其他重点城市第三轮土拍延续低迷不同，本轮杭州挂牌的35宗全部成功出让，成交总建面约416万平方米，总成交总额约763亿元。其中，24宗地触及封顶价，于22日摇号确定最终竞得人；土地整体成交溢价率约7%，较第二轮提升约2.4个百分点。

  【热点评析】

  政策面持续改善、土拍规则松绑、利润空间提高等多因素助推杭州第三轮土拍升温

  从数据上来看，杭州市第三轮集中土拍较第二轮明显升温。这其中主要有以下几方面原因：

  第一，土拍规则明显宽松。在第三轮集中供地中，杭州再次恢复预勾地制度，即有意向参与地块竞买的房企，可以提前与政府沟通意向，单宗地块保证金封顶5000万，较此前土地起价20%的保证金大大减少，降低了房企资金压力。此外，取消了房企一年以上的房产开发资质要求，取消了房企报名地块数量的限制，取消“竞品质、现房销售”等要求，改为全面推行“定品质”要求，允许土地款延迟缴纳，以主城区为例，尾款由8个月延长至12个月等。

  第二，出让地块相对优质。在本轮集中出让的35宗地块中，拱墅区占12宗，上城区4宗，萧山区4宗，临平区3宗，富阳区3宗，西湖区2宗，滨江区2宗，余杭区2宗，钱塘新区2宗，临安区1宗，主城区出让地块过半，其中不乏核心区稀缺地块。据统计，西湖区的三墩单元、拱墅区的申花单元、桥西拱宸桥单元等多宗地块，报名房企均超过10家。

  第三，房企利润空间提高。第三轮集中供地除将土地成交溢价率上限由15%下调至10%以外，同时将此前流拍地块重新上线，并下调地块起始楼面价，降低房企拿地成本。以上城区笕桥地块为例，不仅取消了现房销售要求，配建公租房比例由13%下调至8%，同时起始楼面价由25169元/㎡下调至23129元/㎡，降幅约8%。此外，杭州市住房保障局此前明确表示，上调部分板块新房限价，逐步消除新房和二手房价格倒挂差，赋予了房企更大的盈利空间。

  第四，房地产政策环境的逐渐改善。自2021年9月底开始，中央层面陆续释放维稳楼市的信号。10-11月，中央层面多次组织召开重点房企座谈会，摸底房企面临困境。12月，中共中央政治局会议和中央经济工作会议重磅定调，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。国家统计局局长宁吉喆在解读中央经济工作会议时表示，要加强居民基本住房保障，房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。要加强预期引导，探索新的发展模式，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展等。政策层面的利好也逐渐传导至市场上，进入11月以来，房企融资环境出现边际改善。据CNABS数据显示，11月，房地产证券化产品规模由6-10月月均300亿元猛增至2147亿元，其中有23支共约674亿元资产证券化产品在受理后当月通过或得到反馈意见。在销售端，全国商品房销售面积和销售金额同比降幅较10月也有明显收窄。政策已经到达底部，融资端和销售端情况在逐步改善，房企市场信心正在逐步回归。

  杭州土拍吹出暖风，政策面持续改善下房地产市场变中趋稳

  与此前无锡、深圳、南京、苏州、福州、广州等重点城市第三轮集中供地中成交地块超半数为底价成交的结果相比，杭州市在溢价率上限10%的情况下达到了7%的整体溢价率，表现相当火热。这其中虽然存在由于土拍时间较迟政策改善导向更加明确的加持，但也反映出房企对杭州市场的看好。但仍有几点需要关注：

  第一，报名房企仍以国企和本土老牌房企为主。典型代表如绿城、滨江、招商、华润、建发、中海、德信等，报名集中度相对较高。这与当前国企财务状况及融资环境整体优于民企存在一定关系，大部分民企资金链依然偏紧，融资环境尚未获得实质性改善。

  第二，土地地块两极分化明显。杭州市此次土拍整体成交溢价率达到7%主要是由于主城区供应土地较多且多触及封顶价，冷门地块仍多以底价成交。这体现了房企拿地依然保持理性审慎，不宜用7%的整体成交溢价率过于渲染市场热度，防止房价炒作。

  第三，供应缩量将加大商品房供给压力。较11月3日杭州市自然资源规划局发布的预公告相比，实际挂牌量减少16宗，总建面减少约200万㎡。根据易居研究院发布的中国百城住宅库存报告，截至2021年11月底，杭州市商品住宅存销比仅3个月。而此次土地供应的减少无疑将使商品房供给压力进一步加大、供需关系更加紧张。地方一方面要做好市场调控和房价维稳工作，另一方面要通过加大保障性租赁住房供给等途径，保障市民合理住房需求。

  总体而言，在市场持续下行的大背景下，杭州市率先以一场火热的土拍吹起一阵暖风，对杭州市乃至全国房地产市场信心均有一定的提振作用。随着行业政策面逐渐改善，房地产市场也将变中趋稳。