近期地王纪录频刷新 企业补仓需求强烈 土市供求紧张

  分析师/李莹 柳启慧

  9月伊始，土地市场总价、单价“地王”高发势头锐不可当。9月4日，“北京农展馆北路8号地”剔除配建医院后以7.3万元/平方米的楼板价横扫 土市，成为全国新的“单价地王”。9月5日，上海“巨无霸”地块徐家汇中心项目又以217.7亿的总价成交，而当日下午出让的浙江华家池地块3地揽金 137亿，溢价率40.57%。

  一线城市新地王接连诞生，年内总价榜首同比涨幅达517%

  上海徐家汇中心项目地块是当之无愧的2013年总价地王。该地块9月5日开标，在经过半小时激烈角逐之后，被新鸿基旗下威的万国际投资有限公司 以217.7亿竞得，高出起始价的175.26亿元约42亿。项目地块临近上海港汇广场，占地面积约9.9万平方米，总建筑面积地上约为58万平方米、地 下约为12万平方米，土地用途为商办、餐饮旅馆业用地。而北京农展馆北路8号地则以7.3万/平方米创历史以来单价新高，该地块为“限地价、竞配建”方 式，最终被融创以21亿元获得，剔除掉27.8万平方米的医院配建面积，其楼板价高达7.31万/平方米，再扣除各项税费、成本，预计项目的入市成本价可 能高达12万，超越了北京所有在售项目。

  盘点今年以来土地成交排行，截止到2013年9月5日，最高成交总价高达217.7亿元，同比去年同期上涨517%，入榜门槛为47亿元，同比 去年也上涨了103%；成交楼板价方面，最高成交单价为73288元/平方米，同比去年同期的37875 元/平方米，上涨93%。这些总价地王、单价地王主要分布在北上广深渝等一线城市，其中单价地王几乎全部来自上海、北京，且前十席位中，上海占了7个名 额。

  土地供求紧张、企业加大一线城市投入致地王“迸发”

  一线城市是房地产市场热点，对房企而言具有战略意义，今年以来龙头房企普遍加大了对一线城市的拿地投入，保利地产自去年以来，企业一、二线城市 拿地的比重在不断上升，而三四线城市拿地持续收缩。恒大企业管理层曾表示，今年将持续优化土地结构，新增土地储备向一二线倾斜。根据我们监测的数据，15 家 典型房企今年前7月在一线城市的拿地占比达20%，比去年同期提升了17个百分点，在一二线城市的拿地占比为73%，同比提升9个百分点。

  今年以来土市供求紧张，土地市场竞争激烈，高溢价率地块、高单价地块频现。在企业在一线城市的土储量匮乏，集中在这类城市抢地，虽然政府加大了 土地供应量，但依然改变不了一线城市土地“僧多粥少”的局面，因而在一线城市推出核心地块时，实力企业强势争夺直接导致了高价地的产生。