[易居]8月住宅库存小幅增长 预计9月仍将沿续

  上海易居房地产研究院9月6日发布了《8月份新建商品住宅库存报告》。报告指出，截至8月底，20个城市新建商品住宅库存总量为7513万平方米，环比增长0.7%，同比增长1.3%。在高位盘整的状态之下，库存出现了9个月以来的首次同比正增长。

  易居研究员严跃进指出，9月份，市场行情基本呈现“供销两旺”的特征。但观察月度数据，预计9月份新增供应量将大于新增成交量。从这个角度看，库存的小幅增长态势仍将沿续。同时存销比短暂的下滑态势也将得到遏制，去化周期变长的特征有望沿续。

  一、库存出现环比小幅增长

  (一)20个城市分析

  1、库存出现环比小幅增长

  截至8月底，上海易居房地产研究院监测的20个城市新建商品住宅库存总量为7513万平方米，环比增长0.7%，同比增长1.3%。在高位盘整的状态之下，库存出现了9个月以来的首次同比正增长。

  2.12个城市库存出现环比增长

  20个城市中，有12个城市出现了库存环比增长现象，其中以三线城市居多。相比而言，荆门、南昌和九江3个城市的库存增长幅度较大，环比增幅分别达到10.1%、5.2%和4.6%。另外，有8个城市出现了库存下降现象。其中，厦门、莆田与上海3个城市的库存下降幅度较大，环比降幅分别达到2.3%、2.1%和2.1%。

  3、房企推盘出现环比下滑

  8月份，20个城市新建商品住宅月度新增供应量为782万平方米，环比减少2.0%，同比增长7.4%。

  8月份，月度新增供应量大于成交量(其中8月成交量为730万平方米)，这使得库存出现了环比小幅增长的态势。临近传统的“金九银十”阶段，房企入市的积极性要高于购房者，从而造成了供大于求的现象。预计9月楼市仍将延续这一态势。

  (二)一二三线城市分析

  1、三类城市库存增减不一

  截至8月底，一、二、三线20个城市新建商品住宅库存总量分别为2658、2677和2178万平方米，环比增长分别为-0.4%、0.1%和2.8%，同比增长分别为-8.5%、-0.3%和19.0%。三类城市库存呈现增减不一的态势。

  一线城市库存呈现了环比与同比双双下降的态势。总体上看，一线城市库存仍显不足，这也是其房价持续上涨的内在原因。尽管8月份北京、广州与深圳的库存出现了上升，但这种上升力度是微弱的，未来不排除库存有继续下滑的可能性。

  二线城市库存出现了环比小幅上升。但与一线城市一样，部分重点二线城市的库存也面临不足的风险。

  三线城市库存继续保持“匍匐前进”的增长态势。这一环比增幅基本上围绕2.5%的水平上下波动。库存环比上升的城市中，三线城市偏多，这凸显了三线城市供求之间的矛盾。

  二、存销比抬头趋势暂时受阻

  (一)20个城市分析

  1、存销比抬头趋势暂时受阻

  8月份，20个城市新建商品住宅存销比为9.2，这也意味着市场需要用9.2个月的时间才能消化完这些库存。在7月9.6数值的基础上，存销比抬头趋势暂时受阻。自4月份以来，存销比的反弹态势就已显露出来。在8月份相对较好的市场消化状况下，库存去化力度有所强化，从而导致库存去化周期变小。

  本报告存销比的计算公式为：新建商品住宅存销比=当月新建商品住宅库存量/最近六个月新建商品住宅销售面积的平均值。8月份，该公式的分母计算值，不再涵盖2月份疲软的成交数据，因此该数值从7月份的777万平方米上升至814万平方米，增长了4.7%。相比而言，该公式的分子即库存量的环比增幅仅为0.7%。在这样的统计方式下，存销比自然出现了下滑。但这种下滑态势是暂时的。

  2、11个城市存销比位于数值10以下水平

  8月份，丹东以33.9的存销比居于首位。厦门取代了南昌，以5.1的存销比垫底。其中，有11个城市的存销比位于数值10以下的水平，分别为莆田(9.6)、福州(9.4)、上海(9.2)、蚌埠(8.1)、北京(7.7)、惠州(7.7)、广州(7.3)、深圳(7.1)、南京(5.2)、南昌(5.2)与厦门(5.1)。此类城市库存去化周期相对较小。相比位于数值10以上的9个城市，此类城市房价上涨的可能性会更大。

  (二)一二三线城市分析

  1、三类城市的存销比都有所下滑

  8月份，一、二、三线20个城市新建商品住宅存销比分别为8.0、8.4和13.4。相比7月份8.4、8.7和13.8的数值，三类城市的存销比都有所下滑。

  具体城市方面，20个城市中，有13个城市的存销比较之7月份有所下滑，分别为北京、上海、广州、深圳、青岛、南京、杭州、厦门、丹东、蚌埠、温州、惠州和北海。其中4个一线城市全在这一名单中，这显然会增加房价上涨的压力。

  三、9月库存小幅增长态势仍将沿续

  8月份，库存出现微弱上升，但存销比却出现了下滑。一方面，8月楼市月度新增供应量大于成交量的现状，造成了库存的小幅上升。另一方面，受统计方式的影响，8月份计算的近6个月成交量均值涨势，显然要高于库存量的涨势，因此库存去化周期有所变小。

  9月份，市场行情基本呈现“供销两旺”的特征。但观察月度数据，预计9月份新增供应量将大于新增成交量。从这个角度看，库存的小幅增长态势仍将沿续。同时存销比短暂的下滑态势也将得到遏制，去化周期变长的特征