[国泰君安]受节日影响住宅销量略降 库存小幅上升

  一手房销量单周环比：由于中秋小长假部分官方无数据原因，本周整体环比降10%，其中一线城市降2%，二线降12%，三线降11%。

  一手房销量单周与12年全年周均比：整体升1%，其中一线升16%，二线降2%，三线降9%。

  一手房销量单周同比：整体同比降7%，其中一线城市升16%，二线降11%，三线降23%。

  一手房销量累计同比：整体累计同比升15%，其中一线城市升20%，二线升17%，三线升1%。

  一手房价格：整体成交均价环比降2%，一二三城市升1%、降8%、升1%。整体成交均价同升16%，一二三城市升17%、升18%、升13%。2012年下半年企业拿地力度上升，预计9月-10月开始推盘力度将上升，供求关系逐步改善，房价上涨压力将下降。

  二手房销量：本周环比降29%，同比降46%。

  库存水平：15典型城市一手房平均可售面积环比升0.8%，同比降5%，较2010年4月低点上升58%，较2012年1月高点降12%。

  去化时间：15个城市新房去化时间11个月。

  板块估值安全边际：13年PE主流公司12倍，RNAV折26%。一线8倍，RNAV折28%；二线10倍，RNAV折34%；三线12倍，RNAV折23%；地产+X9倍，RNAV折40%；商业PE 25倍，RNAV溢10%。

  草根调研：按揭贷款有所收紧，媒体过于悲观及片面。(1)据我们各大开发商前线楼盘调研，长三角、环渤海未停掉85折优惠，华南上行。(2)大行普遍好 于小行、本地银行普遍更优惠工行、建行、农行、交行等大行及各地区的本地银行利率最低，目前普遍仍可获85折。(3)放款时间整体仍正常，普遍1个月为 主。

  基本面判断：预计随9月供货量上升销量将环比回升。

  政策面判断：长效机制将带来市场需求回升，包含过低预期的地产板块估值修复可期，预计可修复至2010-2012年10-11倍估值中枢。

  建议增持地产：维持6月26日《由谨慎转乐观》的观点，行业增持评级。

  重点推荐招商地产、保利地产、荣盛发展、华侨城、金地集团，推荐世联地产、中国国贸、冠城大通、苏宁环球、阳光城、华夏幸福、中南建设、金科股份等优质高增速且过于低估公司。