[中房研协]近期房地产市场特点 问题及发展趋势

2013-09-29 15:21:48

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2013-09-29
  • 报告类型:住宅交易分析
  • 发布机构:中房研协

   一、今年前8个月房地产市场形势

  1、调控政策 “不放松,不加码” 近日,李克强总理在会见委内瑞拉总统马杜罗时表示,“今年以来面对经济下行压力,我们选择既利当前、更惠长远的策略,坚持不扩大赤字,既不放松也不收紧银根”。李克强总理对于货币政策的表述也同样适用于当前房地产市场。 新一届政府保持了房地产调控的稳定性,与货币政策类似,呈现“不放松,不加码”的态势。但同时,也着力推进市场化管理机制。如房企再融资开闸,银行利率市场化等。 2、土地购置面积同比下降,各地“地王”现象频出 2013年1-8月,全国土地购置面积共计21482.29万平方米,同比下降9.06%。从月度来看,上半年土地购置面积逐月上升,6月份达到峰值,为3965.56万平方米,同比下降1.1%。下半年开始,土地购置面积出现回落。除4月和7月外,各月土地购置面积同比增长均为负值。

  与此同时,今年另一个值得关注的现象是“地王”频现。今年5月份以来,高单价、高溢价地块频频出现,多个城市“地王”纪录被刷新。而在“地王”现象的背后,是土地价格的飞涨。在宏观经济下行压力之下,土地市场高烧不退,开发商拿地热潮膨胀,而地方政府财政增收减少。为了应对大量到期地方政府性债务,提高土地出让金来偿债是地方政府积极卖地的最重要推动力。 3、房地产开发及住宅开发均同比大增 1-8月份,全国房地产开发投资52120亿元,同比增长19.3%,增速比1—7月回落1.2个百分点。其中,住宅开发投资35738亿元,同比增长19.2%;占房地产开发投资的比重为68.6%,占比较上月增加0.2个百分点。 其中,6月份房地产开发投资首次突破万亿元大关,达到10030亿元,环比增长31.7%,同比增长19.4%。6月房地产投资额的爆发式增长,主要是受季末、半年末等因素影响。也从一个侧面反映出房企对后市普遍看好,纷纷加大投资力度。进入7、8月传统淡季后,投资额有所回落。

  4、销售面积同比大增,销售金额再创新高 1-8月份,全国商品房销售面积7.1亿平方米,同比增长23.4%,增速比1-7月份回落2.4个百分点;其中,住宅销售面积同比增长24.4%,办公楼销售面积同比增长28.2%,商业营业用房销售面积同比增长7.8%。

  1-8月份,全国商品房销售额45724亿元,同比增长34.4%,增速比1-7月份回落3.4个百分点;其中,住宅销售额同比增长35.7%,办公楼销售额同比增长41.9%,商业营业用房销售额同比增长19.8%。

  从月度来看,受季末翘尾因素影响,6月份的销售面积和金额都达到峰值。而随着7、8月高温天来袭,购房者意愿普遍下降,造成季节性回落。随着传统“金九银十”的到来,预计又将迎来一波购房潮。

  5、商品房价格全面复苏,一线城市领涨全国

  根据国家统计局公布的8月份七十大中城市新建商品住宅价格指数显示,与7月份相比,70个大中城市中,价格下降的城市有2个,持平的城市有2个,上涨的城市有66个。环比价格上涨的城市中,涨幅最高的为1.7%。在市场成交回暖的带动下,房价上涨城市数量显著增加。 同时,与去年同期相比,今年8月份70个大中城市中,价格下降的城市仅温州1个,其余69个城市价格全部上涨,且涨幅位于前列的城市均为北、上、广、深等一线城市,涨幅最大的北京达到19.3%,其次分别为广州19.0%,上海18.5%,深圳18.4%。

  今年1-8月,全国商品房销售价格同比出现大增。截至8月份全国商品房均价为6360元/平方米,环比上月略降0.06个百分点,相比去年同期增加5.63%。其中8月份全国住宅销售价格为5943元/平方米,同比增幅4.04%,增幅较7月份上涨了2.55个百分点。全国商品房价格已进入全面上涨阶段。

  6、“钱荒”影响加剧信贷收紧,房企融资开闸预期升温 今年6月份银行“钱荒”来袭,多家银行放慢信贷节奏,市场频传“银行房贷审批停滞”、“多家银行收紧房贷业务”、“首套房利率优惠取消”等消息,显示出银行信贷紧缩对房地产市场的影响已初现成效。一方面,对大部分刚需群体来说,购房计划和进度造成了较大的影响,市场需求遭到一定程度的抑制;另一方面,对依靠银行贷款的中小企业开发商来说,房企资金链紧张加大其融资困难,影响其后续开发。

  与此同时,国务院办公厅日前发布《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》,提出要严格防控房地产融资风险,房地产再融资政策调整再次成为市场关注的焦点。近期,市场不断传出房地产融资放松的消息,10余家上市房地产公司均不约而同地公布了再融资方案,市场上关于房企再融资重启的预期越来越强。当前,在建立市场化楼市调控体系的背景下,房企再融资重启预期的不断升温。 7、消费者恐慌心理加速入市,集中购房“日光盘”再现 进入9月传统意义上的“金九银十”,各地商品房销售也再次更上一层楼。近日,多家媒体报道,广州、深圳、北京、南京等城市“日光盘”再现,许多购房者甚至出现连夜排队购房,“托关系”买房,大规模集中购房的现象。 “日光盘”现象的出现,很大程度上是由于房价过快上涨影响了购房者预期,导致其产生恐慌心理,加速其入市步伐;另一方面,全国范围内楼市的回暖也激发了部分购房者的投资欲望,“看涨不看跌”的心理加速其买房入市,从而反过来又助推房价的进一步上涨。

   二、存在的问题

  1、房价上涨压力较大,一线城市房价上涨尤甚 与上月相比,8月份70个大中城市中,价格下降的城市有2个(包头、温州均下降0.1%),持平的城市有2个,上涨的城市有66个。环比价格上涨的城市中,涨幅最高为1.7%(上海和广州)。上涨幅度明显的城市还有深圳、银川、锦州(1.4%),青岛(1.3%),宜昌(1.3%)。 与去年同月相比,今年8月份70个大中城市中,价格下降的城市有1个,温州(-2.3%),上涨的城市有69个。8月份,同比价格上涨的城市中,涨幅最高为19.3%(北京),广州(19%),上海(18.5%),深圳(18.4%),厦门(14.9%),南京(13.5%)。二手住宅价格变动情况。与7月相比,8月份70个大中城市中,价格下降的城市有5个,牡丹江-1.3%,石家庄-0.2%,兰州-0.2%,温州-0.2%,海口-0.1%。 持平的城市有7个,上涨的城市有58个。环比价格上涨的城市中,涨幅最高为1.6%(深圳和韶关)。北京(1.2%),广州(1%),武汉(0.9%),上海(0.8%)。 与去年同月相比,今年8月份70个大中城市中,二手房价格下降的城市有2个,(温州-4.9%,海口-0.6%),上涨的城市有68个。8月份,同比价格上涨的城市中,涨幅最高为16.4%(北京),深圳(12.2%),上海(11.4%),广州(10.9%)。 从三个方面看最近5个月房价上涨的态势:

  一是最高涨幅。环比方面,4-8月的最高涨幅分别为2.1%、2.9%、2.4%、2.2%和1.7%;同比方面,最高涨幅分别为13.7%、15.5%、16.7%、18.3%和19.3%。

  二是价格指数平均涨幅。环比方面,4-8月的平均涨幅分别为0.95%、0.91%、0.83%、0.72%和0.83%;同比方面,平均涨幅分别为4.54%、5.65%、6.50%、7.11%和7.93%。

  三是价格指数涨幅中位值。环比方面,4-8月的价格涨幅中位值分别为0.90%、0.80%、0.80%、0.7%和0.8%。同比方面,中位值分别为4.30%、5.20%、 6.00%、6.8%和7.5%。 以上三个角度分析可以得出结论:首先,房价出现持续全面上涨的态势。其次,短期环比上涨的势头略有缓解,但8月份环比指数拐头向上,后续上涨压力依然非常大。再次,同比上涨势头较猛,为逐月上涨。今年8月,排在价格涨幅前列的是北京、广州、上海、深圳等四个一线城市。房价指数同比涨幅都超过了10%以上,北京涨幅居首。省会城市房价指数同比涨幅居于第二梯队,普遍在5%-10%之间,其他城市则位列第三梯队。近5个月房价上涨的结构态势,是典型的发达地区上涨带动其他区域上涨的模式。

  2、土地市场冷热不均,导致房价预期上涨,与年初房价控制目标背道而驰 近几个月来土地市场出现了冷热不均现象,一线城市和部分发达二线城市土地市场持续火热,总价地王和单价地王接连出现,且很多地块出现“面粉贵过面包”的情况。但同时,从全国土地购置面积情况看,今年前八个月同比下降了9.1%,虽然较去年同期(-16.2%)跌幅有收窄,但土地市场总体上依然是供应不足的。与一线城市土地市场的火爆相比,三四线城市土地市场则相对冷清一些。 总体土地供应减少的情况下又出现了冷热不均现象,其背后反映的问题是地方政府借助当前楼市成交集中、调控政策不变、地方债集中到期需要偿还等情况下,集中推出了一批优质稀缺地块,在招拍挂制度下引发企业激烈竞争,导致了局部土地价格的迅速上涨。 这种土地价格的快速上涨,虽然能够部分解决地方增幅的暂时性财政问题,但对市场的预期则产生了深远影响。必然引发未来市场价格走高的预期,带动投资性需求入市,土地市场和商品房市场的这宗价格预期的相互叠加,也自然会导致中短期价格的高企,与年初各地制定的房价目标背道而驰。

  3、商业地产开发量过大,企业去化困难前两年房地产调控政策对一、二线城市的住房市场效果明显,导致一批房地产企业从住宅开发转向商业地产开发,从一、二线城市转向三、四线城市。但是商业地产开发客观上存在着需求比例,三、四线城市的住房市场也有一个需求总量问题。我国东北、西北和西南地区的一批城市,已经出现商业地产过量开发的现实问题。不少三、四线城市由于产业支撑力度不够,新增人口及住房需求有限,也出现了阶段性的商品住宅投资超前。加上一些地方政府缺乏住房建设规划,从而导致在购买力还有限的情况下,形成大量商品房空置。 在市场竞争日益激烈的背景下,开发企业面临的局面也有所不同。大企业加强了策略调整,更加注重周转率、现金流和风险控制,同时发挥人才聚集优势,实现了顺势发展。而一些中小企业由于受到资金、人才、品牌、地域等多方面的制约,在市场竞争中日益困难。

  三、未来市场发展趋势

  1、价格环比涨幅收窄不可持续,未来价格依然保持上涨的可能性更大 目前房价快速上涨(70个大中城市房价指数环比逐月正增长,同比增幅逐月创新高,一线城市领涨全国)的原因是多方造成的:今年以来相对稳定的政策环境,虽然“国五条”的出台造成了一定的市场波动,但各地并未真正落实,目前调控思路已经取得共识,即逐步减少短期行政性调控,尽快推出中长期制度建设;限购政策效果递减,市场需求不断释放;货币发行量因素导致了投资需求空前加大,外加国内投资渠道狭窄,从而房地产市场依然是社会资金投资避险的主要领域。 如果未来调控政策继续保持稳定,同时政府没有真正加大土地供应量,新开工增速继续低于销售量增幅,那么市场关于房价上涨的预期就不会减弱。未来价格保持继续上涨就是大概率事件。

  2、2013全年商品房投资额、销售量、销售额仍将创下历史新高从前八个月的市场数据看,投资额、商品房销售量都实现了同比增长两成以上的涨幅,销售额则达到了34.4%的增幅。如果考虑到“金九银十”、12月份的统计惯例因素,全年投资额、销售量、销售额必将创下历史新高,各指标增幅预计将在15-20%左右。

  3、促进产业健康稳定发展的长效机制将获得加快落实 中央有关文件多次强调建立促进房地产业健康发展的中长期制度,但实际进展不快。今年初的“政府工作报告”又强调,要“抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系,健全房地产市场稳定健康发展的长效机制。”国办发[2013]17号文件提出从完善住房供应体系、健全房地产市场运行和监管机制的工作思路和政策框架、推进房地产税收改革、完善住房金融体系、住房用地的供应机制、推进住宅产业化等六个方面来完善房地产市场的调控政策体系和促进房地产市场健康发展的长效机制。可以预期,随着短期行政调控保持稳定的情况下,房地产市场得到修复,有利于中长期制度的推进,且相关进程将逐步加快。

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