[申银万国]金九销售同比升 开工将达阶段性高点

  “金九”销售不输预期，加之去年同期基数不高，预计 9 月全国商品房销售面积单月同比将出现回升，达到 15%左右。

  1) “金九”重点城市销售不输预期，申万跟踪重点城市 9 月销售面积环比上升 10.2%，加上去年同期基数不高，同比也由负转正，上升 15.9%；统计局40个城市销售面积同比波动幅度偏小，但预计也将达到 10%以上。

  2)三四线城市金九行情启动稍晚，但成交情况也较为活跃，购房热情仍在延续，加上去年同期基数不高，预计 9月全国三四线城市(统计局40个城市以外区域)销售面积同比增幅将回升至18%左右。 全国来看， 9月全国商品房销售面积增速可能出现回升，从上月的10.1%上升至15%左右。但目前政策环境和货币环境决定销售增长相对平稳，10月后随着基数显着走 高，料销售面积同比仍将降至个位数。

  9月新开工面积单月增速因基数较低将上升至 32%左右，但将为阶段性高点， 4 季度后新开工增速将逐渐下降。8 月新开工面积同比下降 65 个百分点至-20.1%，大幅跳减主要是因为基数去年新项目在 8月集中入库，基数较高。

  9月随着基数下降新开工增幅将明显回升，预计单月增幅为 32%，3季度新开工增幅整体为 13.3%，较 2 季度上升 4.5 个百分点，符合我们认为新开工温和回升的判断。同时我们也要指出，9 月新开工增速或为一阶段性高点，4季度以后新开工增长将逐渐趋缓，主要原因是：

  1)销售量已在高位相对平稳，持续增长动力不强，下半年增速较上半年已明显放慢，开发商进一步加大开工力度的动力偏弱，导致同比逐渐回落。

  2)三四线地区 库存水平仍在高位将在中长期压制开工增长，使开工增速持续低于销售增速。尽管4 季度新开工增速仍将保持在 14%左右，但单月增速将呈渐渐放缓趋势。

  投资到年底不会明显下滑，预计 9 月投资增速回升至 20%左右。8 月房地产开发投资额同比增速大幅下降8.1个百分点至13.1%， 基数变化是主要原因。我们认为，虽然竣工面积和基数的逐渐增长对投资增速有所制约，但目前新开工和土地购置费仍在渐渐回升，将支撑投资到年底不会明显下 滑。预计 9月投资增速将回升至 20%左右，维持13年全年投资增速 20%的预测。