[申银万国]土地改革盘活存量释放增量

  现行征地制度难以为继，土地制度改革已势在必行。当前以城乡二元和用途管制的现行土地制度正面临重重困倦：

  1)大量农村土地因不可流转而被闲置，也不具有 市场价值。我国目前宅基地面积约912 亿平，农村住房总建筑面积225亿平，总价值约20 万亿，但由于不能上市交易，农民也无法享受土地增值的收益。

  2)建设用地中住宅用地占比偏低，工业用地占比过大，效益低下。近五年我国住宅用地供应量平均 占比为21.5%，远低于40-60%的国际一般水平。

  而工业用地占比达34%，大量工业用地低效利用、甚至闲置。3)征地成本高 企，政府收益下降，同时还引发大量贪腐行为和社会矛盾。2011 年以来，征地成本快速提升，土地出让的纯收益显著下降，预计目前已从过去35%左右的水平快速降至20%以下。4)多数地区征地指标已提前用完，建设用地 面积扩大也已近极限。全国40 个城市建成区面积复合增速从00-05 年的12.9%降至05-10 年的4.6%。继续依赖传统的征地-卖地模式已经难以持续，要增加土地供应，只有在城市存量土地内部和农村建设用地上进行改革和突破，新土改势在必行。

  盘 活城市：城市存量低效土地再利用。1)盘活城市存量用地主要是提高出让土地容积率和低效工业用地再利用。若每年能将存量工业仓储用地中1%的低效利用部分 释放为居住用地，则每年可增加居住用地供应量8 亿平，相当于每年的居住用地出让量增加50%，具有举得空间。2)若未来用途管制政策出现放松，鼓励盘活城市中的存量低效用地，一方面，拥有较多闲置城市 工业用地或城中村项目储备的上市公司将可能受益，如：电子城、中粮地产、深长城、招商地产等。另一方面，积极参与老旧工业区或城中村改造，且具有相关经验 或优势、可能异地复制的公司也将受益，如招商地产、福星股份等。

  释放增量：农村集体建设用地，特别是宅基地全面入市。1)推动农村 集体建设用地可以释放巨大的土地红利：若农村人均用地面积降低到200 平，则可新增建设用地556 亿平，是2012 年全国土地出让面积的17 倍！2)过去中央和地方对于宅基地入市顾虑较多，但新形势下改革契机正在出现：一方面，二三产业成为主要就业部门，农民对土地以来大大降低，盘活农村资源 实现就地市民化是当前农民工主要诉求；另一方面，土地财政给地方政府带来的收益正逐渐下降，而一线城市尤其突出。3)资本市场将沿着2 条主线受益：若推进集体建设用地入市，不仅是原来拥有农村集体建设用地储备的公司(房地产行业标的较少)可能从中受益；更为重要的是，可以增加行业长期土 地供应，使房价、地价增幅会同时放缓，政策行政调控压力减弱、购房门槛降低，开发商可以在维持利润率大体稳定的情况下享受行业市场容量和增长中枢的提高， 从而为房地产行业打开长期健康发展空间。

  投资建议：土改沿“盘活存量、释放增量”两条路径展开，制度红利释放打开行业长期增长空 间。1)在目前征地成本快速上升、多数地区征地指标已提前用完的情况下，要增加土地供应，只有在城市存量土地内部和农村建设用地上进行改革和突破土地制度 改革已经箭在弦上。2)土地制度改革将沿着两条路径展开：①放宽用途管制，把一部分低效利用的工业用地转变为住宅用地。持有闲置工业用地储备的公司，或具 有老旧工业区及城中村改造经验和优势的公司将最为受益，如电子城、中粮地产、深长城、招商地产、福星股份等；②允许集体建设用地，特别是宅基地全面入市流 转。不仅原来拥有农村集体建设用地储备的公司(房地产行业标的较少)可能从中受益，更为重要的是将增加行业长期土地供应，在开发商可以在维持利润率大体稳 定的情况下享受行业市场容量和增长中枢的提高，提升估值水平。