豪宅成交恢复至调控前水平 三季度近百万方大关

2013-10-31 09:40:16

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2013-10-31
  • 报告类型:住宅交易分析
  • 发布机构:克而瑞

  分析师/ 杨晨青

  豪宅,是一个城市房地产市场发展到一定程度之后的产物,是伴随着城市高档购买人群出现的产品形式,在我们的定义中,一个城市在售单价前5%的楼盘,可以称为当地的顶级豪宅,而这部分市场的量价走势、客需结构以及营销渠道,与普通住宅市场有明显的差异,

  在此,克而瑞研究中心特地针对全国十大重点城市的豪宅市场做细部研究,期望能够深入分析这些核心城市当前顶级豪宅市场的境况

  [数 据说明:报告中涉及到的豪宅,其标准是按照2012年各城市成交项目单价排名前5%的价格线划定,具体标准是北京(60000元/平)、上海(65000 元/平)、广州(35000元/平)、深圳(40000元/平)、成都(25000元/平)、杭州(35000元/平)、南京(30000元/平)、天津 (25000元/平)、武汉(25000元/平)、重庆(28000元/平)]

  整体市场走势:自去年二季度以来全面复苏,当前已恢复到调控前水平

  回顾本轮调控以来核心城市的房地产市场走势。作为政策调控的重灾区,在经历了2010年4季度最后的疯狂后,在相关调控手段的配合下,伴随着限 购政策的依次落地,核心城市房地产市场量价经历了整整一年的行业收缩,9大核心城市市场月度成交量从2010年的月均94万方跌至2011年的83万方。 并以投资氛围浓郁的杭州、北京二市所受影响最大,2010年跌幅分别达到了33%和28%,而重庆则成为了唯一一座市场成交不降反升的城市,这一方面是由 于该市并未限购,受调控政策的直接影响较小,另一方更重要的则是得益于充足的刚性需求支持,市场成交方可稳中有升。

  到了2012年,由于前期调控成效基本得到了中央层面的肯定,加上房地产市场持续低迷给地方政府财政所带来的巨大压力,自4月份起,伴随着行业 基本面的逐步好转,市场交易量出现了快速回升,成交均价也逐步进入了企稳回升阶段。从数据上看,自2012年2季度起,核心城市市场成交量快速回归高位, 就成交量而言,也已恢复至调控前的水平,即便是在传统淡季的2013年1季度,市场成交量也达到了3378万方。而2011年成交量跌幅最大的杭州、北京 二市,伴随着投资者信心的恢复,其市场回升幅度也最高,杭州的 成交量增幅甚至达到97%,几近翻番。

  豪宅成交走势:波动小于整体市场,调控期内仍旧稳步上行

  自2011年以来,样本城市豪宅市场成交走势一直处于上升周期之内,市场成交量逐年递增;就每年的年内走势而言,也均呈现出按季递增的态势,在刚刚过去的2013年3季度,豪宅成交总量更是再创新高,已经逼近百万平方米大关。

  而与整体市场相较,豪宅市场的成交走势则表现出明显差异,结合数据而言,主要表现在以下两点:第一点,政策寒冬下的逆市上扬,在2011年初至 2012年一季度的行业收缩期内,由于豪宅市场的购房者收入水平相对更高,购买力受调控影响相对较小,而限购政策的全面推行,也使得更多的高收入购房者偏 向于购买高档项目,因此在整体市场成交量持续下行的情况下,豪宅市场成交不降反升。

  第二点,市场复苏期的延后,在城镇化进程终未到底的大环境下,房地产市场成交主力终究是以普通商品房为主,调控政策的主要对象也是刚需改善类住 宅,因此在市场成交量上升期中,豪宅市场成交量的变动会滞后于中低档价位的项目。结合数据来看,2012年2季度,市场成交总量环比上升55%,豪宅市场 却仅仅上升了14.8%,但到了3季度,整体市场成交量基本持平,豪宅市场却环比上升40%。

  豪宅套均总价走势:小户型产品份额渐升,套均总价略有下调

  自2010年以来,伴随着房地产市场成交均价的增加,在套均成交面积相对稳定的大前提下,样本城市普通商品房套均总价亦在相对稳定地缓慢上行。 而近年来豪宅市场的总价走势却一直处于较大的波动中:2011年末,样本城市的大体量商业项目出现集中成交,迅速推升了样本城市豪宅成交总价水平,但自 2012年2季度起,总价指数即一路下跌,至2013年3季度,指数较去年同期更下跌了25个点,套均总价水平仅与2010年年初相若。

  进一步分析2013年豪宅市场表现,可见豪宅总价下滑的主因并非来自于价格,而是来自于在套均面积的减少,近年来高档项目市场内中小户型产品, 尤其是200㎡以下叠墅类“微豪宅”的份额上升,使得豪宅套均面积出现明显下跌,套均总价也因此有所下降。数据显示,2013年3季度豪宅成交均价同比上 升5.02%,而套均面积则是下跌了16%,具体到城市,以上海、广州最为显著,豪宅套均成交面积分别同比下降了26%和22%。

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