[易居]住宅存货持续小增 去化周期低位振荡

  上海易居房地产研究院11月5日发布了《10月份新建商品住宅库存报告》。报告指出，截至10月底，上海易居房地产研究院监测的20个城市新建商品住宅库存环比增长1.3%，同比减少0.6%。但在10月份较好的市场去化条件下，存销比攀升态势暂时受到影响，库存去化周期略有收窄。

  易居研究员严跃进指出，预计四季度购房者积极入市的情绪将继续保持，这对于库存去化显然是利好消息。因此，在住宅库存持续小增的态势下，第四季度去化周期将呈现低位振荡的态势。

  一、库存持续小增

  (一)20个城市分析

  1、库存小幅攀升

  截至10月底，上海易居房地产研究院监测的20个城市新建商品住宅库存总量为7759万平方米，环比增长1.3%，同比减少0.6%。4月份以来，库存探底回升，并保持小幅增长态势。

  2.13个城市库存出现环比下降

  20个城市中，有7个城市出现了库存环比增长现象。深圳、青岛和温州3个城市的库存增长幅度较大，环比增幅分别达到17.1%、9.5%和5.4%。青岛10月库存增长“来势汹汹”，从9月末的1233万平方米增长到10月末的1350万平方米。该数据在很大程度上助力了全国20个城市库存的上升。

  因此，撇开青岛等城市数据，观察剩下13个城市的库存下滑态势，依然应认为，10月库存去化效果明显。其中，蚌埠、南昌与厦门3个城市的库存下降幅度较大，环比降幅分别达到7.3%、7.2%和6.3%。

  3、月度新增供应量大于成交量

  10月份，20个城市新建商品住宅月度新增供应量为981万平方米，环比减少3.2%，同比增长38.9%。该月度新增供应量在前10个月中排名第三。

  10月份，20个城市月度新增供应量大于成交量(其中10月份成交量为885万平方米，环比增长2.5%，同比增长12.3%)。近四个月均呈现了该特征，从而促使库存逐月攀升。

  (二)一二三线城市分析

  1、一二线城市库存小幅攀升

  截至10月底，一、二、三线20个城市新建商品住宅库存总量分别为2748、2760和2251万平方米，环比增长分别为1.1%、3.1%和-0.8%，同比增长分别为-9.2%、-3.6%和17.4%。

  一线城市库存呈现环比增长、同比下降的态势。从环比增幅来看，房企迎合10月高涨的市场需求，在推盘节奏的把控下，新增供应的力度较大。而从同比增幅来看，去年10月“银十”预期落空，库存积压。而在今年10月“金十”行情下，库存去化效果不错。这造成了同比下滑的态势。当然，10月份一线城市一手房的库存走势，与二手房略有差异。以上海为例，10月末，上海一手房库存为983万平方米，环比增长0.6%，同比下降5.2%。而二手房库存为1392万平方米，环比下降0.3%，同比下降13.5%。在二手房10月新增挂牌量减少等情况下，二手房库存去化效果略好于一手房。

  二线城市库存保持环比增长、同比下降的态势。但相比一线城市，二线城市库存环比增幅略大，而同比降幅略小。当然，部分二线城市库存面临不足的风险，如南京、福州与厦门等城市的库存下滑态势就值得警惕。

  三线城市库存“匍匐前进”的增长态势在10月份略有回落。由于9月份丹东、蚌埠等城市库存增加过快，因此10月份此类城市以去库存为首要任务。三线城市在10月份的市场行情总体不错(10个三线城市成交量为184万平方米，环比增长20%，同比增长33%)，从而加快了库存的去化速度。当然，三线城市库存的同比增幅较大，未来库存增长的态势仍有可能延续。

  二、存销比略有下滑

  (一)20个城市分析

  1、库存去化周期略有收窄

  10月份，20个城市新建商品住宅存销比为9.8，这也意味着市场需要用9.8个月的时间才能消化完这些库存。在9月9.9数值的基础上，存销比略有下滑。自4月份以来，存销比的攀升态势就已显露出来。但在10月份较好的市场去化条件下，存销比攀升态势暂时受到影响，库存去化周期略有收窄。

  本报告存销比的计算公式为：新建商品住宅存销比=当月新建商品住宅库存量/最近六个月新建商品住宅销售面积的平均值。10月份，该公式的分母计算值不再涵盖4月份历史偏弱的成交数据，而增加了10月份较为强劲的成交量，因此该数值从9月份的771万平方米增长至795万平方米，增长了3.2%。而该公式的分子即库存量的环比增幅为1.3%。在这样的统计方式下，存销比自然呈现下滑的态势。

  2、9个城市存销比位于数值10以下水平

  10月份，丹东以29.1的存销比居于首位，而南昌以5.0的存销比垫底。其中，有9个城市的存销比位于数值10以下的水平，分别为深圳(9.4)、上海(9.0)、惠州(8.3)、蚌埠(8.0)、广州(8.0)、北京(7.4)、厦门(5.9)、南京(5.1)和南昌(5.0)。此类城市库存去化周期相对较小。相比位于数值10以上的11个城市，此类城市房价上涨的可能性会更大。

  (二)一二三线城市分析

  1、一三线城市的存销比有所下滑

  10月份，一、二、三线20个城市新建商品住宅存销比分别为8.3、9.2和13.7。相比9月份8.7、9.0和14.2的数值，三类城市的存销比运动轨迹不一。一三线城市的存销比略有下滑，而二线城市存销比有所上升。

  具体城市方面，20个城市中，有14个城市的存销比较之9月份有所下滑，库存去化周期变短。这些城市包括北京、上海、广州、南京、南昌、厦门、丹东、济宁、蚌埠、九江、莆田、惠州、茂名和北海。

  三、四季度去化周期将低位振荡

  10月份，在月度新增供应量大于成交量的情况下，全国20个城市库存出现了攀升。但10月份“金十”的市场行情，总体上促使存销比出现下滑。库存去化周期收窄，表明市场去化效果不错，但这也容易促使房价上涨。对于部分库存去化周期明显偏短的城市，其房价上涨的压力将会进一步加剧。

  预计四季度购房者积极入市的情绪将继续保持，这对于库存去化显然是利好消息。因此，在住宅库存持续小增的态势下，第四季度去化周期将呈现低位振荡的态势。

  附注：

  20个城市按一二三线城市划分如下：

  一线城市：北京、上海、广州、深圳。二线城市：青岛、南京、杭州、南昌、福州、厦门。三线城市：丹东、济宁、蚌埠、温州、九江、莆田、荆门、惠州、茂名、北海。

  上海易居房地产研究院 研究员 严跃进

  邮箱：fudan-2007@163.com

  电话：021-6086 8887