[中信建投]房地产投资仍需稳固

  住宅投资增速略微收窄：1-10 月份，全国房屋新开工面积15.63亿平方米，同比增长6.5%，增速回落0.8 个百分点；相对于9 月，10 月单月新开工呈现明显回落，略低于预期，一方面10 月本身是周期性低点，另一方面受9 月开工峰值影响，预计后面两个月会有所回升。全国房地产开发投资6.87 万亿元，同比增长19.2%，增速回落0.5 个百分点。单月住宅投资5243 亿元，同比增长14.53%。整体而言，本月投资格局趋于谨慎，但整体仍符合我们年初对于全年新开工与投资的判断，预计11 月份十八届三中全会的召开将能进一步明朗政策环境从而强化投资走向。

  土地市场量价持稳：土地购置面积同比降幅扩大0.3 个百分点；土地成交价款同比增速回落2.9 个百分点。从单月情况来看，10月房企土地购置面积同比去年基本持平。整体而言，土地成交量增速维持低于新开工增速运行，仍处于去库存周期。土地价格依旧 高位运行，但本月均价趋稳，这也受基数影响，去年四季度已经奏响上涨节奏。从结构性来看，分化现象有所收敛。一线城市溢价率虽然下行，但是实际市场热度不 减。北京加大“限地价、竞保障房与自住型商品房”出让规模，实际土地成本体现在溢价率之外。深圳和上海的调控政策同样也支持土地出让有所增加。

  十月销售高潮如期而至：1-10 月份，商品房销售面积9.6 亿平方米，同比增长21.8%，增速比1-9 月份回落1.5 个百分点，其中，住宅销售面积增长22.3%，商品房销售额6.12 万亿元，同比增长32.3%，增速比1-9 月份回落1.6 个百分点。单月数据方面，10月住宅成交面积1.03 万亿平米，同比增长11.7%，销售额规模继续扩大，同比增长20%。如我们预期，十月销售高潮如期而至。房价方面有所回升。从单月数据来看，全国商品房 销售均价10月份环比9 月回升2%，结构性影响下，二季度以来整体销售均价处于震荡状态。从全国住宅待售面积来看，继9 月份待售面积继续上升2%。整体供给的提升将缓解房价上行的压力。

  个人按揭进一步收窄：房地产开发企业到位资金9.72 万亿元，同比增长27.2%，增速回落1.5 个百分点。其中，国内贷款1.6 亿元，同比增长31.9%，环比增长9%。个人按揭贷款1.14 万亿元，同比增长40.9%，进一步收窄5 个百分点。到位资金增速略有下降，与本月开发投资增速走势一致。目前整体开发商资金方面不足虑，值得关注的是个人按揭贷款出现进一步下行，与近两月销售局 势不一，说明四季度信贷额度限制已经产生效应。